今年以来，在2025年前7月的全国销售金额TOP20房企中，已经累计获取超过40宗地王（指全市和板块的地王，下同），地王宗数的占比超过1/5，地王权益金额占比也达到38%，这是一组非常“振奋”的数据，与新房市场的低位盘整形成了十分强烈的反差。

　　在地王数据背后，反映的是龙头房企对“核心城市、重点板块、优质地块”的高度一致性布局选择，以及对低能级城市、外围区域的“不确定性”市场表现存有顾虑。

　　TOP20拿的地，超1/5是地王

　　中海、绿城“更偏爱”，保利、华润“平常心”

　　截至2025年8月13日，中海、绿城的权益拿地金额均已超过500亿元，在遥遥领先其他房企的同时，地王的数量也是最多的（均为6宗），购得地王的权益金额分别为228亿元和189亿元（分别占比43%和34%）。

　　中海“偏爱”地王是因为其投资“安全垫”较高，始终秉持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展理念，因此符合条件的优质地块相对有限，面临的竞争也更加激烈。而绿城更确切地理解是对“金字塔尖”高端客群需求的豪宅产品聚焦，而能够与之匹配的地块存在一定稀缺性，必然更为“抢手”。

　　反观保利和华润，均只在上海和杭州两个土拍高热城市竞得板块地王，也都是基于片区深耕逻辑下的积极举措。保利“天地人和”产品线覆盖面更广，针对不同板块特征的产品落位更灵活，不必执着于地王。而华润的拿地方式更为多样，既能通过“万象系”带动片区综合运营（如上海宝山南大TOD），又能积极拥抱供地新模式（如上海黄浦余庆里和浦东后滩的“捆绑地块”）。

　　表：TOP20房企“地王”获取情况（截至2025/8/13）

　　信息来源：亿翰整理

　　上海、杭州“地王”热度高，成都紧随其后

　　截至2025年8月13日，上海和杭州分别出现11宗和10宗地王，成为土拍竞争最为激烈的两大城市，其中8家TOP20房企在上海有“地王”进账，包括绿城、金茂分别超10万/㎡楼板价的北外滩和四川北路瑞虹地块。滨江在杭州勇夺4宗地王，对于大本营继续不遗余力的巩固优势。成都则是中能建、国贸、华发等企业的布局重心。

　　济南、苏州等城市也纷纷刷新城市的单价地王。中海最新提出“把握点状性的投资机会”的调整方向，并在6月底将济南宅地单价刷新到2万/㎡以上。绿城继续将苏州的单价刷新到6.5万/㎡以上，这也是江苏省内的最高单价。

　　表：TOP20房企“地王”分布情况（截至2025/8/13）

　　信息来源：亿翰整理

　　“四个关键”与“两类解法”

　　对于“地王”而言，企业既要拼资金实力，更要比产品打造能力，前者是入场券，后者是影响力，当然，“地王”能否成功，有时候还需要靠点运气。

　　“地王”的价值兑现，取决于四个关键因素

　　其一是区位配套，这是基本盘，尤其对高端项目而言，核心地段的稀缺性和保值性是支撑“地王”高价变现的关键。

　　其二是产业基础，需要有足够基数的高端客群买单，要么是当地土著“老钱”财富积累雄厚，要么就是高附加值产业的精英人士“新钱”涌入，周边高端产业聚集效应是不可忽视的，上海徐滨、杭州钱二等板块的崛起都是高端产业和宜居生活结合下的典型样本。

　　其三是竞争环境，有节奏的供地，互相“抬轿子”，才能形成有序的开发与价格的稳步提升，同质化竞品“踩踏”在高端市场是“既定输赢、又决生死”的存在。

　　其四是产品品质，在重点城市“地少质优”的供应背景下，地段优势已经很难拉开差距，产品打造能力的重要性越来越明显，传统解法是领先竞品“半步”，而另类解法则是将“地段崇拜”与“产品信仰”相融合，对高端客群叠加双层buff（增益效果），这在绿城、金茂、建发等房企身上能够看到。

　　图：影响“地王”价值兑现的四个关键因素

　　信息来源：亿翰整理

　　传统解法之外，“产品信仰”正成为胜负手

　　在上海，华润“润系”的海派风格产品已经迭代到4.0版本、保利“天字系”则在情绪价值、情感需求方面体现前瞻性和洞察力……领先“半步”的策略正成为各大房企匹配“地王”价值的主要解法。

　　但是，随着“四代宅”、风貌别墅等新型产品业态的同质化趋势愈发明显，对高端客群而言，地段与产品本身的相对优势已经很难被“刺激”，过于量化的参数和显性化的标准将产品价值引进过度“内卷”的漩涡，建立企业标签鲜明的“产品信仰”，或许能从另一种视角，与客户形成共鸣，并成为“地王”的破局之道。

　　没有“万能解药”，仍需敬畏“地王”

　　即使是上海、杭州等市场热度相对较高的核心城市，高端市场的去化速度也在逐渐走弱，尤其是高端客群的需求持续性问题，一直是各大房企重点研究的方向。“地王”的潜在风险依然存在，也不是所有的房企都具备应对高价地块的能力。

　　“地王”并不是贬义词，也不应过度被炒作，在敬畏“地王”价值兑现难度的同时，房企需要基于自身发展策略，思考不同的“解法”，以求在高度聚焦核心的竞争环境下，强化核心竞争力。

　　本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。