9月4日，上海土地市场又要迎来一场硬仗——2025年第七批次集中土拍。5 幅地块散落在普陀、杨浦、闵行、宝山、青浦，总起价近百亿，看似平静的数字背后，藏着一场关于“地王”的暗战。

　　这五块地，有的贴着黄浦江，有的站在副中心C位，有的藏在新城核心。今天我们就来看看：到底谁能在这场较量中拔得头筹？

　　一、杨浦区N090601单元I4-01地块：“江景牌”才是终极武器

　　作为本批次唯一的滨江纯宅地，这幅地块从亮相起就自带“焦点体质”。

　　基础指标显示，地块为普通商品房用地，出让面积1.65万方，容积率1.8，计容建面近3万方，起始总价21.36亿元，起始楼板价7.2万元/㎡。1.8的容积率+ 24米限高，大概率会打造成低密洋房社区，40%的中小套型占比+ 4000元/㎡的装修标准，也框定了它的改善属性。

　　区位是它最硬的底气。地块身处黄浦江“动韵桥芯”单元，距黄浦江仅700米，属于杨浦滨江南段核心区——这片区域的开发已近饱和，每一幅宅地的出让都堪称“断供前的倒计时”。交通上，12号线宁国路站与18号线丹阳路站形成双轨闭环；教育资源从市示范园到上海财大附中层层覆盖；新华医院、红房子医院等三甲医疗就在周边；商业更不必说，百联滨江等成熟商圈，叠加美团、B站在建的20万方商业体，正形成“数字经济+生活配套”的生态闭环。

　　市场数据更能说明热度。东侧保利海玥外滩序bund98两次开盘均售罄，均价12.8万元/㎡；区域内中海云邸玖章等新房已站稳 11.49万元/㎡。今年6月，区域内平凉街道地块更是拍出9.55万/㎡的楼板价，溢价率高达30.8%。

　　作为滨江稀缺品，叠加黄浦江品质提升规划的政策红利，以及周边数智产业集聚带来的高净值人群导入，这幅地块大概率会成为开发商厮杀的主战场。若竞拍白热化，楼板价突破杨浦滨江纪录、冲击“地王”并非不可能。

　　二、普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块：副中心的进阶野心

　　这幅由两个子地块组成的住宅组团，总出让面积2.64万方，总建面6.6万方，起始总价46.46亿元，起始楼板价7.03万元/㎡——单看起始总价，它是本批次最高的。

　　地块位于真如城市副中心核心区，这片区域正以“全新规划、整体开发”的姿态更新。两个子地块紧邻河道与公共绿地，生态条件优越；步行800米内可达在建的20号线真华路站，以及真如地铁站周边的商业集群，生活便利性已具雏形。5000 元/㎡的装修标准、无中小套型占比限制+保障房货币化配建，省去了保障房配建的束缚，开发商在产品设计上有了更大腾挪空间。

　　市场参照同样有迹可循。今年6月第六批次土拍中，中海以65.25亿元竞得真如翠谷一期地块，溢价率14.17%，成交楼板价5.88万元/㎡，住宅可售部分楼板价约7.6万元/㎡。如今二期地块7.03万元/㎡的起始价已接近一期可售成本，而区域内改善需求正持续释放——中介数据显示，120㎡以上户型带看量居高不下，且70%的存量房为2000年前老房，供需缺口明显。

　　作为真如翠谷板块的接续开发，它将延续“城绿共生”的理念，叠加副中心规划加速落地，竞拍热度值得期待。若楼板价突破8万元/㎡，有望成为本批次第二高地价，但受限于区域房价天花板，溢价空间或稍逊于滨江地块。

　　三、闵行区 MHC10402 单元 24A-06A 地块：颛桥的低密度补充

　　这幅住宅用地出让面积9321㎡，容积率1.6，计容建面1.49万方，起始总价4.91亿元，起始楼板价3.3万元/㎡。1.6的容积率+ 50米限高，未来可能出现低密度叠加或联排产品，30%的中小套型占比+3000元/㎡装修标准，更偏向区域改善补充。

　　区位上，地块位于5号线颛桥站西南侧，步行约1公里可达地铁；北侧与东侧紧邻河道，小环境宜居，东侧即是华发四季半岛项目。市场层面，颛桥板块宅地供应向来稀缺，最近一次出让是今年6月，保利发展以31.4亿元竞得君莲地块，成交楼板价3.88万元/㎡，溢价率12.95%。

　　体量小、地块方正，利于开发商快速周转，预计会吸引区域深耕型房企关注，但受限于区位能级，难以参与“地王”争夺。

　　四、宝山区BSP0-2102单元多地块组合：美兰湖的低密度补充

　　这是本批次体量最大的地块，由4幅子地块组成，总出让面积7.8万方，总建面10.9万方，起始总价23.23亿元，起始楼板价2.13万元/㎡。容积率1.2-1.6，限高40-60米，这样的参数组合，注定会打造成大型低密度社区，30%的中小套型占比+2500元/㎡装修标准，瞄准区域刚改客群。

　　地块位于美罗家园大居片区，距7号线美兰湖站500米，出行便捷；商业依赖13.5万方的中集美兰湖金地广场；教育资源从宝山第二实验学校到规划中的华师大二附中宝山实验学校，覆盖全龄段；更有千亿级“宝山药谷”产业园加持，高端人才导入为住房需求托底。

　　市场上，罗店大居板块近年宅地供应集中，但新房库存已基本售罄，亟待补仓。作为区域内容积率低于1.6的住宅组团，它的亮相能填补低密度产品空白，预计会有一定热度，但2万元级的楼板价，距离“地王”仍有明显差距。

　　五、青浦区QPC1-0009单元75-04地块：青浦新城的商住平衡术

　　这幅商住混合用地出让面积9690㎡，容积率1.8，计容建面1.74万方，起始总价2.7亿元，起始楼板价1.55万元/㎡。85%住宅+15%商业的配比，60米限高，40%中小套型占比+2000元/㎡装修标准，考验开发商的商住平衡能力。

　　区位优势集中在“地铁+新城核心”：紧邻17号线青浦新城站，步行仅500米；周边有环城水系公园、青浦博物馆、中山医院青浦分院，生活配套成熟。对比去年11月盘古竞得的北侧1公里地块（楼板价1.8万元/㎡，零溢价），这幅地块虽因15%商业占比增加开发成本，但起始价更低、距地铁更近，性价比更突出。

　　作为青浦新城核心区的补充供应，它能满足区域刚需及初级改善需求，热度适中，但难以撼动头部地块的地位。

　　写在最后：

　　综合五幅地块的区位禀赋、市场热度与竞拍潜力，杨浦区N090601单元I4-01地块问鼎“地王”的概率最高。

　　核心逻辑有四：其一，滨江稀缺性无可替代。作为本批次唯一距江不足1公里的纯宅地，杨浦滨江南段开发已近尾声，未来宅地供应只会越来越少，“卖一块少一块”的属性注定它会被疯抢；其二，市场倒挂空间明确。周边新房均价突破11 万+，而7.2万元/㎡的起始楼板价，让开发商的利润预期足够清晰；其三，产业人口双支撑。美团、B 站等数智总部集聚，持续导入高净值人群，为高端住宅需求托底；其四，溢价惯性延续。今年6月平凉街道地块溢价30.8%，证明杨浦滨江的土地价值仍在攀升。

　　至于普陀真如地块，虽起始总价最高，但受限于区域房价天花板，溢价空间稍逊；其他地块则因区位能级或指标限制，难以对“地王”形成实质挑战。

　　这场滨江与副中心的角力，最终或许还是稀缺性说了算。