最近，虹口区的消息在朋友圈持续刷屏，成了上海楼市的焦点。

　　7月25日，绿城以64.72亿元竞得虹口北外滩地区hk315-11地块，成交楼板价高达12.66万/㎡，溢价率约46.33%。这一溢价率不仅创下近年来上海公开土拍的新高，也让市场对该区域的预期瞬间拉满。

　　紧接着，位于临平路的金茂璞元官宣取证，其平均单价16.6万的消息，再次搅动了区域楼市的神经。按照这样的价格趋势，市场纷纷猜测，未来绿城地王项目冲刺20万/㎡似乎并非不可能。而就在近日，该项目开启认购，首日认购率便达到153%，朋友圈里全是现场热闹的照片。

　　但热闹背后，另一番景象却透着冷清。

　　同样是北外滩板块，碧云北外滩尊邸去年12月11日开盘，137套房源至今还有18套待售；虹口源717去年6月开盘，330套房源剩下93套。

　　更让人唏嘘的是江湾镇的虹盛里。2023年7月份开盘，451套房源，两年时间过去，还剩320套房源在卖，网签去化率29%。目前不仅开通了分销，还给出了98折优惠。

　　同一个虹口，有人拿着“面粉价”赌未来的“面包”，有人却对着现成的“蛋糕”发愁——打折都难出手。

　　01、地王接力赛，一棒比一棒猛

　　今年的虹口，像在演一场地王接力赛，一棒比一棒猛。

　　开年首场土拍，虹口区就甩出了王炸。

　　2月20日，虹口C080302单元hk329-11地块正式开拍，优越的区位直接吸引中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆共5家头部房企参与竞买。

　　最终，在经过183轮竞价后，金茂联合新加披房企庆隆冲出重围，以89.64亿元竞得该宗地块，成交楼面价11.75万/㎡，溢价率达到38.2%，直接坐上了虹口单价地王的宝座。

　　这一楼面地价，也仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万/㎡，龙华地块为12.6万/㎡，分列全国第单价第一、第二。

　　可这地王的热度还没散去，虹口北外滩又迎来了新的挑战者。

　　7月25日，绿城杀进北外滩，64.72亿元拿下虹口北外滩地区hk315-11地块。12.66万/㎡的成交楼面价，直接超越金茂的瑞虹地块，成为虹口新的单价地王。

　　更惊人的是46.33%的溢价率，创下近年来上海公开土拍的新高。而这个楼面价，在上海乃至中国大陆的高层住宅里，也只仅次于徐汇滨江的绿城潮鸣东方，排行第二。

　　02、新房市场的冷静：热闹是地王的，它们什么也没有

　　地王们在聚光灯下你追我赶，另一边的在售新房市场，却很冷清。

　　江湾镇的虹盛里，无疑是最典型的例子。项目于去年7月底首开推出451套房源，备案均价9.96万/㎡，不过该地理位置对应这个价格，最终市场销售并不算理想，认购率21%。

　　截至目前，两年时间过去了，项目451套房源只去化29%，今年以来更是只网签成交17套。即便区域内频出地王，也没能带热它的销量，如今只能靠分销和98折苦苦支撑。

　　

　　

　　同板块的中建虹悦里，去年11月开盘推出248套建面约79-99㎡房源，均价8.7万/㎡。认购期间仅收到157组有效意向，认购率63%。半年过去，在分销和98折的加持下，上海网上房地产显示仍有75套待售，网签去化率70%。

　　

　　不光是凉城，连北外滩板块的新房，热度也远不如地王那般耀眼。

　　去年12月19日，海泰北外滩二期开盘，43套553㎡大平层，均价17万/㎡，每套总价从5千多万到近1.5 亿不等，套均总价接近亿元。官微显示认购率67%，但截至目前，加上2022年首开的108套，整个项目151套房源仅网签76套，去化率约50%。

　　与绿城北外滩地王一路之隔的碧云北外滩尊邸，去年12月13日推出137套180-230㎡公寓，均价13万/㎡。认购期间收到113组意向，认购率82%，开盘当天售出90多套，去化率66%。

　　但上海网上房地产显示，目前仍有18套房源待售。

　　

　　要知道，同一时期杨浦区推售的496套房源，共收到1110组认购，其中保利外滩序 BUND45的认购率更是飙到726%。两相对比，虹口的冷清格外显眼。

　　虹口源717的情况也类似。去年6月首开228套100-356㎡公寓，认购率86%，但官方披露的首开销售额23.9亿，仅占推盘总货值53.77亿的五成左右。今年5月加推102套139-142㎡房源，89组认购，认购率87%，但全盘330套至今仍有93套在售。

　　

　　03、冷静背后：区域的“断层”与房子的“硬伤”

　　这种“冰火两重天”的背后，藏着区域发展的深层矛盾。

　　过去十年，虹口确实在发力追赶。新项目不断落地，企业纷纷入驻，经济增速甚至超过了长宁、静安、黄浦，过去一年GDP更是增长8.2%，领跑全市。

　　但虹口的发展重心，几乎全压在了北外滩和四川北路。北外滩定位“世界会客厅”，过去五年建成了世界会客厅、北外滩来福士等地标，变化有目共睹；四川北路打造“文化休闲街”，交通、医疗、商业配套早已成熟。

　　

　　在上海2035规划中，虹口也只有北外滩、四川北路部分区域被纳入CAZ（中央活动区）核心发展范围。

　　可往北过了虹口公园，画风就变了。曲阳、凉城密布着工人新村的老破小，到了江湾，大片区域还是动迁基地，与北外滩的光鲜亮丽形成鲜明对比。

　　

　　这种不均衡，直接反映在新房市场上：北外滩的楼盘尚能维持一定热度，凉城、江湾板块则明显遇冷。

　　此外，除了区域因素，楼盘自身的硬伤也让买家望而却步。

　　就说碧云北外滩尊邸，地段和产品其实不差，但地块周边的小环境成了减分项：小区三面被高楼环绕，视野压抑。北面紧挨着体积庞大的岳阳大厦，距离极近，不仅看着堵，还让社区形状变得怪异，内部公共空间逼仄。最南侧楼栋的视野被高层遮挡，东侧楼下有新建加油站（短期难拆），南侧靠周家嘴路主干道（噪音难免）。

　　

　　这些硬伤，直接导致235㎡的大户型去化缓慢，高区房源到今年5月仍有剩余，不得已开通了分销。毕竟总价站上3000万级，买家的决策会异常谨慎，任何一点瑕疵都可能让他们转身离开。

　　04、虹口的未来，藏在待售的供应量里

　　地王的诞生、金茂璞元的价格和认购情况，确实给虹口楼市的未来加了一把“火”。但我们也得清醒地看到，北外滩的全面起飞还需要时间：

　　作为上海黄金三角的一员，它与外滩、陆家嘴的连通性仍待提升——滨江步道尚未完全贯通，旅游资源联动、产业互动都还有提升空间，目前仍处于CAZ里偏弱的商务区水平。而新建的三大座、待开发的提篮桥片区，这些新概念要填满，在当下富人资源有限、产业导入节奏放缓的背景下，注定需要更漫长的周期。

　　不过，无论当下是热是冷，虹口未来的新房市场都不会缺少故事。

　　光是已知的供应就足够让人关注：金茂璞元、绿城地王，加上目前在售的碧云北外滩尊邸、虹口源717、海泰北外滩，以及后续即将入市的中粮北外滩壹号、华润·外滩瑞府，还有可能陆续推出的新地块……未来几年，虹口的新房供应量会相当充足。

　　

　　这些供应，覆盖了从千万级改善到上亿级顶豪的不同维度。它们将共同接受市场的检验：是继续延续“地王热、新房冷”的分化，还是能找到新的平衡点？

　　或许，当这些房源陆续入市，我们才能更清晰地看到：虹口真正的价值锚点，到底在哪里。而这场关于“火焰与海水”的博弈，也才刚刚进入更精彩的阶段。