地产寒冬下的业绩冷暖

　　在房地产行业的风云变幻中，2025 年房企半年度业绩预告的集中发布，无疑成为了市场瞩目的焦点。当一份份业绩预告摆在投资者和购房者面前时，呈现出的是一幅冰火两重天的景象。

　　数据显示，在众多参与业绩预告的房企中，仅 24 家预计盈利，而预亏的房企却多达 36 家，亏损金额更是超过了 470 亿。在这场业绩的“寒冬”里，万科的表现格外刺眼，以血亏 120 亿的成绩业绩垫底，这样的消息如同一颗重磅炸弹，瞬间在市场中掀起了轩然大波。一直以来，万科在房地产市场都占据着重要地位，是行业内的头部企业，品牌知名度高，市场份额也颇为可观。其房子销售情况一直不错，在同一片区，价格往往也能卖得比较高，而且拿地成本相对来说算便宜的。按常理推测，这样的经营状况下，万科应该有着不错的利润空间，可如今却深陷亏损的泥沼，这实在令人费解。钱到底都去了哪里？这个问题不仅萦绕在投资者心头，也引发了广大购房者和业内人士的深深思考。

　　万科表象：销售、价格与拿地优势

　　一直以来，万科在房地产市场的表现堪称亮眼。在销售层面，即使是在房地产行业整体下行的大环境中，万科的房子销量依然可观。从市场数据来看，2025 年上半年，万科实现销售金额 691.1 亿元，这样的销售成绩，足以证明其在市场中的强大号召力，很多楼盘开盘便吸引了大量购房者的关注，部分城市如上海、杭州、天津等地的新项目开盘去化率超 80%，足见消费者对万科品牌的认可。

　　在价格方面，万科楼盘在同一片区往往处于价格高位。以深圳宝安新安街道的万科未来之光为例，2024 年其二手房均价高达 7.8 万元/㎡，即使到了 2025 年 4 月，在市场下行的压力下，二手房均价仍有 7.1 万元/㎡，新房备案均价更是达到 8.4 万元/㎡。这样的价格，相较于周边同类型楼盘，有着明显的价格优势。其背后的原因，一方面是万科多年来积累的品牌效应，消费者信赖万科的品牌，愿意为品牌附加值买单；另一方面，万科在楼盘的选址、规划、设计以及配套设施等方面，都有着较高的标准，从选址上看，多选择城市核心地段或具有发展潜力的区域，周边交通、商业、教育等配套资源丰富，再加上精心设计的户型、优美的小区环境以及完善的物业服务，使得万科楼盘具备了较高的品质，支撑起了其较高的价格。

　　在拿地成本上，万科也有着自己的优势。回顾过去几年，万科在土地市场上的布局较为合理。2019 - 2021 年，虽然房地产市场处于较为火热的阶段，但万科拿地节奏稳健，拿地金额虽高，但获取的土地大多位于核心城市或城市的核心区域。2022 - 2023 年，随着市场的调整，万科及时调整拿地策略，拿地金额骤减，避免了在市场高位大量拿地带来的成本压力。例如在一些城市的土地竞拍中，万科凭借自身的品牌实力、良好的市场信誉以及丰富的开发经验，能够以相对合理的价格拿下优质地块，为后续的项目开发奠定了成本优势基础。而且万科与很多地方政府建立了长期稳定的合作关系，在一些旧城改造、城市更新项目中，能够以较低的成本获取土地资源。

　　深度剖析万科亏损根源项目结算与毛利率困境

　　从房地产开发项目结算规模来看，万科在 2025 年上半年面临着规模显著下降的问题。房地产项目开发周期长，从拿地、建设到销售、交付，往往需要数年时间。近年来，房地产市场环境风云变幻，调控政策持续收紧，市场需求也不稳定，这使得万科的项目开发进度受到了影响。一些项目的建设周期延长，交付时间推迟，导致结算规模无法达到预期。例如，在一些三四线城市，由于市场库存积压严重，去化速度缓慢，万科的部分项目不得不放缓销售节奏，从而影响了项目的结算进度。

　　毛利率方面，万科仍处于低位。成本控制是影响毛利率的重要因素之一。虽然万科在拿地成本上有一定优势，但在项目开发过程中，建安成本、营销成本、管理成本等不断上升。建安成本受原材料价格上涨、人工成本增加等因素影响，近年来持续攀升。营销成本也因市场竞争激烈而居高不下，为了吸引购房者，万科需要投入大量资金进行广告宣传、举办促销活动等。从售价策略来看，尽管万科楼盘在同一片区价格较高，但在市场下行压力下，为了促进销售，也不得不采取一定的降价措施，这进一步压缩了利润空间。再加上部分项目在早期拿地时，对市场走势判断失误，导致产品定位与市场需求不匹配，也影响了销售价格和毛利率。这些因素相互交织，使得万科的毛利率难以提升，利润空间被不断压缩。

　　资产减值的重压

　　基于行业、市场和经营环境的变化，万科新增计提资产减值，这背后有着深刻的背景和必要性。近年来，房地产市场持续调整，房价波动较大，部分城市甚至出现了房价下跌的情况。万科的存货面临着滞销积压的风险，资产价值下降，为了更准确地反映资产的真实价值，根据会计准则，万科需要进行减值处理。市场需求的不确定性增加，也使得万科对一些项目的未来收益预期降低，从而计提资产减值。

　　计提资产减值对财务报表产生了巨大的冲击。在 2024 年，万科计提各类减值准备总额高达 335.68 亿元，这直接导致归属于母公司所有者的净利润减少约 320.79 亿元。从财务指标来看，资产负债率上升，流动比率和速动比率下降，反映出万科的偿债能力受到影响。计提资产减值也反映出万科业务风险敞口升高的问题，这使得投资者对万科的信心受到一定程度的打击，影响了万科在资本市场的表现。

　　资产交易的折损

　　在资产交易方面，万科部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。在 2024 年，万科为了缓解资金压力，优化资产结构，进行了一系列的大宗资产交易，涵盖办公、商业、酒店、公寓等多个领域，涉及上海七宝商场、南翔印象城、松江印象城等多个项目。这些交易的背景主要是房地产市场整体低迷，市场流动性不足，买家对资产的估值较为谨慎。从交易目的来看，万科主要是为了回笼资金，降低债务风险。然而，由于市场因素，这些资产的交易价格低于账面值，给万科带来了一定的损失。

　　在股权交易方面，万科对一些非主业财务投资的股权进行了处置，同样面临着交易价格偏低的问题。一些投资项目未能达到预期收益，市场对这些项目的前景并不看好，导致股权价值下降。再加上万科急于出售股权以回笼资金，在交易谈判中处于相对劣势地位，也使得交易价格难以达到理想水平。这些资产交易的折损，直接减少了万科的利润，加重了亏损的程度。

　　行业对比：盈利房企的启示

　　在房地产行业的这场寒冬中，并非所有企业都深陷泥沼，保利发展、滨江集团等房企就展现出了强大的抗风险能力和盈利能力，为行业提供了宝贵的经验借鉴。

　　保利发展通过“保式交付”策略，在 2024 年推出高品质交付 16.5 万套的佳绩。北京保利锦上二期提前 200 天交付，广州保利湖光悦色项目在交付前与业主搭建沟通桥梁，开放交付实景、介绍施工工艺，让客户提前预见“新家园”，拒绝“盲盒式”交付。保利发展还打造了“361 精益品质保障体系”，从选材到施工，严苛执行高标准工序流程，在品质管控上，依托“多轮巡检”，“一房五验”体系重重关卡层层穿透，不放过任何细微瑕疵。凭借聚焦一二线的城市布局，保利发展销售业绩持续跑赢行业均值，2024 年前 11 月累计实现销售 3080 亿元，截至 2024 年三季度，实现归母净利润约为 78.13 亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润约为 74.85 亿元，成为 A 股上市房企“利润王”。

　　滨江集团则凭借稳健的运营模式与高效的管理方式脱颖而出。在组织架构上，采取精简化与标准化策略，内部运营机制扁平化，信息流转迅捷，决策过程灵活，人均产出超过亿元。员工忠诚度高，高管大多从基层晋升，内部培养机制保障了公司文化传承。项目集中管理，通过集中招采与成本控制，确保高质量交付。滨江集团还注重市场定位和产品创新，在项目开发前进行详细市场调研，精准把握消费者需求变化，及时调整产品线。如滨江锦尚和品府和栖江揽月轩的项目设计与户型规划，基于对目标客户群体的深刻理解，实现了高去化率。在融资方面，滨江集团保持合理的有息负债水平，“三道红线”监测指标保持“绿档”，平均融资成本从 2020 年的 5.2%下降至 2024 年的 3.4%。2024 年，滨江集团实现营收 691.52 亿元，净利润达到 37.91 亿元，同比增长 32.94%，连续七年成为杭州市场销售冠军。

　　与这些盈利房企相比，万科在经营策略和市场把握上存在一定不足。在项目交付方面，万科虽然也重视交付工作，但在交付的速度和品质上，与保利发展相比，缺乏突出的亮点和优势，未能在交付环节形成强大的品牌竞争力。成本控制方面，滨江集团通过精细化管理和优化运营流程，有效降低了成本，而万科在成本管理上仍面临诸多挑战，建安成本、营销成本等居高不下。市场定位上，保利发展和滨江集团能够精准把握市场需求，推出符合市场需求的产品，万科在部分项目上存在产品定位与市场需求不匹配的情况，影响了销售和利润。这些对比，凸显了万科在当前市场环境下需要改进和调整的方向。未来展望：

　　万科的破局之路

　　面对当前的困境，万科已经开始采取一系列积极的措施来化解债务风险、优化业务布局。在债务风险化解方面，万科通过多种渠道筹集资金，确保债务的按时兑付。2025 年上半年，万科顺利完成 164.9 亿元公开债务偿还，2027 年之前已无境外公开债到期。万科积极与金融机构沟通合作，争取更多的信贷支持和融资渠道，新增融资和再融资 249 亿元，为企业的发展提供了资金保障。

　　在业务布局优化上，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业。在综合住区业务方面，加大产品研发创新力度，提升产品竞争力，以适应市场需求的变化。租购并举的政策背景下，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，不断完善长租公寓的运营模式，提高服务质量，满足年轻人的租房需求。物业服务领域，积极挖掘增量市场，拓展服务范围，实现了营收增长，不仅在住宅物业方面提供优质服务，还在商企服务方面取得了出色表现。

　　展望未来，房地产市场的走势仍充满不确定性。从政策层面来看，政府对房地产市场的调控将继续坚持“房住不炒”的定位，同时也会根据市场情况适时调整政策，以促进市场的平稳健康发展。随着经济的逐步复苏和居民收入水平的提高，房地产市场的需求有望得到进一步释放，但需求结构可能会发生变化，改善性需求和租赁需求可能会成为市场的主流。

　　在这样的市场环境下，万科面临着诸多机遇与挑战。机遇方面，政策支持为万科参与“三大工程”建设提供了空间，万科可以凭借自身在小户型建设和代建等方面的能力优势，积极拓展业务领域。国资支持也为万科提供了资金和信用背书，有助于降低融资成本，推动融资模式转型。挑战则在于，债务压力依然存在，市场销售的不确定性增加，行业竞争也日益激烈。

　　为了实现破局，万科需要进一步调整战略。在产品定位上，更加精准地把握市场需求变化，针对不同的客户群体，推出更具针对性的产品。加强创新，将科技元素融入房地产开发和物业服务中，提升产品的附加值和服务质量。利用万物云的科技物业平台，实现数字化服务闭环，提高运营效率，降低成本。也需要进一步优化内部管理，提高团队的执行力和创新能力，加强与各方的合作，实现资源共享、优势互补，共同应对市场挑战。