先来看看万科最新消息。

　　8月5日，万科企业股份有限公司发布公告，披露大股东深铁集团向公司提供不超过16.81亿元的借款暨关联交易事项。

　　图，万科消息

　　至此，2025年初至本公告披露日，深铁集团已累计向万科提供借款226.88亿元（不含本次借款）。

　　在看看新城的消息。

　　一年前的今天，我发表了题目为《高度关注收租金类股票的投资价值！》的文章，解读了房地产行业分化下收租金的新的房地产投资机会，并且推荐了一只房地产行业的以运营管理商业综合体收租金为主业的股票——新城控股，股票代码601155。

　　从去年八月我推荐的这只收租金股票新城控股起始，当时的股价在九元附近震荡，之后连续大涨超过16元后回调，又震荡上涨，截止今天收盘再次突破16元，一年的股价涨幅超过70%！

　　图，新城控股股价

　　对比同期大盘在2900多点，现在3600多点的涨幅只有20%多，而地产股板块哀鸿遍野，包括行业龙头万科股价一直徘徊在六元多。

　　可以说，对于房地产股票，那些卖新房的股票都挣扎在能不能“活下去”的边缘，包括曾经全球最大的开发商群体恒大、碧桂园、融创基本已经摆烂，哪怕宇宙第一房企万科也奄奄一息，股价连创新低。

　　而那些运营出租类股票考虑的是能不能“好下去”。

　　能不能“活下去”就是传统房地产开发卖房模式。

　　能不能“好下去”就是新的房地产出租管理模式。

　　看一下新城控股新的房地产经营模式。

　　“住宅+商管”双轮驱动是A股上市房企新城控股的一大特色。新城以住宅开发起家，积累了原始资本后于2008年成立商业管理集团有限公司，目前拥有一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、招商落位，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力，其购物中心品牌“吾悦广场”与上万家国内外品牌商家建立了战略合作伙伴关系。

　　2022年时，新城控股的商业运营总收入首度破百亿，此后一直维持百亿规模，商管业务成为新城的“现金奶牛”。根据2024年年报披露，去年新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，物业出租及管理毛利率高达70.17%，为整体利润持续带来贡献。

　　截至2024年末，新城控股已经实现173个商业综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米。根据行业机构统计的商业地产排行榜，吾悦商管的商业体量位于全国第三位，仅次于万达商管和印力集团。

　　看看新城控股最新发布的2025年半年报。今年1-6月，新城控股累计合同销售金额约103.30亿元，比上年同期下降56.15%，累计合同销售面积约133.50万平方米，比上年同期下降59.08%。

　　图，新城控股半年报

　　截至6月底，新城控股出租物业数量为175个，较上年同期166个增加9个；可供出租面积961.27万平方米，平均出租率97.77%。

　　上半年商业运营总收入为69.44亿元（即含税租金收入）；2024年同期商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入），租金收入同比增加11.78%。

　　同比上年同期下降56.15%的，就是新城控股卖新房的业务。

　　同比去年同期租金收入增加11.78%的，就是新城控股新的运营出租业务。

　　也正是因为新城控股及时调整了业务，缩减了新房销售，加大了商业综合体运营业务，避免了本轮房地产下行的灾难，不仅“活下来”，还“活得好”。

　　那么为什么商业综合体的运营可以持续保持租金的稳定呐？

　　要知道现在的商业综合体，是吃喝玩乐一体化全面运营，相当流量共享，有效抗击了互联网电商的冲击，并且收割了互联网的流量。

　　还有，现在新的住宅小区已经不再小区建造一圈临街商铺，而是把商业集中在一座综合体内，让综合体内的各种商业业态互相补充互相支撑，流量共享。而这种商业综合体的运营管理通常都是交给有经验有流量的品牌运营商管理。

　　正好，昨天我考察了位于北京海淀区永丰地区华润幸福里小区周边的商业用地体，周边十余和个住宅小区都没有临街商业，只有华润一个商业综合体，目前包括麦当劳在内多家餐饮已经入住开业，还有小米之家和多个教育培训全部入住。而一街之隔的清华附中永丰校区小学部自带流量，让教育培训机构源源不断进入这个商业综合体。

　　而我们要收购的，就是这个商业综合体的二十年使用权，而已经有人准备收购产权，这种有人收购使用权有人收购产权的模式就是我提出的产权跟使用权分离成交模式。

　　后面我们继续讨论这个话题。

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