01.

　　前言

　　最近参加了贝壳的股东大会，感受非常深刻，价值投资就是买公司，深入了解一家公司的最好途径是看财报，招股书，行业报告等等，而参加股东大会也是一个很好的途径。目前贝壳股东大会，港股通股东也可以参加现场会议。

　　贝壳的公司位于中关村上地，不远就是小米，快手总部。不过真实到达公司以后，感觉贝壳更像一家传统公司，没有那么高大上，现代化，员工也比较松弛。

　　一楼有很大面积的员工书吧、咖啡厅。我们知常容团队认为未来最有增长潜力的数字七雄里面，贝壳是唯一一家传统企业没有被颠覆，而是自我升级，成为数字化网络平台公司，用数字化改造了中国的房地产中介行业，也是全球唯一一家。

　　美团是校园网创业人颠覆餐饮行业，满帮是阿里巴巴铁军改造货运行业。贝壳前身链家，是北京最大（可能也是全国最大）的房地产中介公司，在互联网浪潮中自我革命，成为房地产数字化改造的先锋。一定要说跟互联网的关系，那可能是创始人左晖是计算机专业毕业的，而北京也是中国互联网的当之无愧的中心。

　　公司有正规的会议室，传统型大圆桌，有区别于美团的临时的主席台，快手的演讲型会议室。参会的小股东很少，充分体现美团，快手，贝壳的市场受欢迎程度排名。参会领导很多，人数超过小股东，高层基本都来了，整体着装很随和，不少人穿“贝壳T恤”。

　　02.

　　问答

　　主要的问答我整理了一下，肯定有不少错漏，我也有屁股坐在贝壳这边的客观情况，所以以下仅供参考。

　　1、贝好家未来会坚持轻资产模式，最近的购买土地是做“样板工程”，未来希望在10万亿新房市场占领10%市场，以提供咨询建议，专业指导并收取总值1.5%的服务费。目前北京的试点效果很好。

　　（个人意见：贝好家可以为公司中介服务引流，可以扩大公司的业务收入范围，方向很好，如果采用轻资产模式的话，那安全性更高，是值得尝试的好方向。）

　　2、关于数字网络平台目前普遍面临的舆论问题，公司表示贝壳的风格是做我们说过的，说我们做过的。贝壳致力提高房地产行业的效率，致力提高服务者的尊严。目前房地产经纪人的收入和社会平均收入比较还是比较低的，贝壳通过提高效率，逐步提高服务者的收入和尊严。

　　（个人意见：现在经济增速放缓，实体经济面临各种减速，而数字网络平台目前经营业绩“逆势上扬”，加上数字网络平台是全新的事物，很多人不理解，所以承受了很多的非议，质疑。公司核心还是做好自己的事情，贝壳以一己之力，改变了二手房买卖的很多难点，痛点，造福业主，中介，提高效率，贝壳自己赚钱，但是贝壳创造的社会价值远超自身的利润。数字化改造是不可扭转的，让这些可以大大造福社会的企业赚钱是符合历史规律的。）

　　3、关于AI投资，彭总表示目前投资是“够用的”，公司上下非常重视AI，领导带头全面使用AI，但在投资方面不会冗余投资。目前结合贝壳的具体业务，全面引入AI提高效率，效果很好。

　　（AI方面，贝壳推出不少AI看房，AI接待，装修AI等等工具，可以说没有落伍。但是贝壳本身不是原生互联网公司，在AI方面肯定比不上美团，快手这些大公司，公司本身非常稳健是好事。）

　　4、关于加盟和直营的门店比例，收入比例。公司表示，除了链家之外，都是合作模式，加盟，或者不加盟只使用贝壳平台，都是很类似。链家在北上广深都是第一的中介公司。未来会基本维持目前的形式，只会有小的调整。而直营和合作模式的整体市占率在稳步提高，有好的“阿尔法”。

　　5、关于中国房地产市场。徐总回答，中国从十八万亿销售额，十八亿平方销售量的顶峰已经下滑很久，目前有见底的迹象，但回暖估计还要两三年。但不同城市的房地产市场会有分化。目前看到一些方向，可能是豪宅化，远郊化。但预计房地产的需求还是会保持一定水平的稳定。特别是改善型的需求会持续。

　　（个人意见：房地产市场今天的萧条是为前二十年的疯狂还债。整体市场估计不容乐观，但房地产作为居住属性的消费品属性是不会消失的，所以自住，改善需求肯定在，但投资性需求未来会很低，而且过去的投资住房会长期压制房价。贝壳作为轻资产，服务性企业，在房地产这个数十万亿总额的市场里面，有着广阔的前景，潜力巨大。长期来看，中国经济会逐步走上世界之巅，房地产市场还会有新的春天，贝壳将有巨大的弹性）

　　公司对小股东非常友好，回答问题时间接近一个小时，很多具体问题也由一线管理者详细回答，感觉非常好。的确有做股东的感觉。价值投资三大支柱：1.投资就是买公司。2.市场先生。3.安全边际。核心是第一条，买股票就是买公司，第二条市场先生告诉我们，公司好未必股价就好，今天公司好，未必股价就马上上涨。第三条，安全边际。对公司的未来深入研究可以提高预测成功的概率，但始终存在失败的概率，所以必须分散投资，低价投资。

　　贝壳的风险是房地产整体市场的不如意，商业模式的创新，社会舆论甚至监管的不利发展。但目前估值不高，大概2025年市盈率20左右。公司财务状况优秀，潜力巨大。大概率会较快速度成长，股票回归合理价值。

　　我们把贝壳列入我们认为未来会增长最快的数字七雄板块，美团，腾讯音乐，携程，快手，贝壳，Boss直聘，满帮。通过分散，我们预计其中应该有一家十倍股，也应该有一家会股价不涨甚至大跌，但整体组合可以享受较高幅度的投资收益。通过组合方式避免高科技股的较大的不确定性，较大的波动性，理论上非常好，让我们拭目以待现实的回答。也欢迎大家和我们探讨这种模式的优缺点。

　　价值投资是系统性工程，包含理论、财务、估值、组合配置整套复杂体系，需要花费大量时间进行研究分析，价值投资使用要慎用。我们知常容从不亏钱理论出发，让投资者全面了解投资的本质。