2月27日，MSCI中国指数最新调整在收盘后正式生效，剔除万科企业(02202.HK)、复星国际(00656.HK)等4只港股，雅戈尔(600177)、广汇能源(600256)等9只A股以及2只ADR和1只B股。

　　被MSCI剔出中国指数成分股集群的股票主要在地产、消费、传统制造行业，新纳入37只股票以科技、高端制造、新质生产力为主。

　　万科不是第一个被国际指数巨头“放弃”的头部房企，MSCI近年剔除了中国恒大、融创中国、世茂集团、碧桂园、越秀地产、建发股份、新城控股、华侨城A、绿地控股等多只地产股，以及中海物业、碧桂园服务等，“达摩克利斯剑”逐步延伸到物业服务板块。

　　市值是MSCI指数对大盘股最基础的门槛要求，自由流通市值需达到约398亿港元。被剔除名单的企业，例如碧桂园截至2月26日股价仅为0.33港元已沦为“仙股”（股价低于1港元）。世茂集团、旭辉控股截至2月26日市值已经不足19亿港元。

　　不过，万科企业至今市值仍有613亿港元，为何也被“踢出群”？

　　归根结底是财务问题。万科2025年预计亏损约820亿元，创下A股历史纪录，且2024-2025两年累计亏损接近其总市值的2.3倍，财务状况已经不符合指数“优中选优”的标准。

　　更重要的是，财务问题难以短期化解。

　　例如2月25日，长沙法院公告万科新增强制执行10.9亿，这笔金额在万科近年的司法执行案中数一数二，源于长沙项目与合作方的纠纷。而目前，万科累计冻结核心股权已超过27亿，包括深圳万科发展、万纬物流、成都万科、南京万科等10家核心子公司14笔资金。

　　从目前万科高达966起司法案件的体量来看，境内相关纠纷引发的资金冻结仍将继续，资金会是长期困扰万科财务的难题。

　　有人说地产不行了，但退出地产，也不一定就行。

　　以早已宣布“退出房地产”的雅戈尔为例。此次在被剔除MSCI成分股之列的雅戈尔试图回归时尚主业已多年，但从2025年财报数据看，服装板块至多增收、却不增利，多项财务指标同比下滑。

　　2026年初，雅戈尔减持盛泰集团1666.71万股(股本3%)套现，更引发市场对其资金流状况的热议。在公司财报数据上，雅戈尔2025年前三季度公司经营性现金流量净额仅为6.68亿元，也远低于同期归母净利润。

　　一直宣扬退出房地产行业，雅戈尔2025年三季度财报上的地产存货却依然高达66亿元。2025年11月，雅戈尔又以74亿元作价，高调接手阿里巴巴手中的银泰百货全部股份，成为全国各地“银泰城”的实际东家。

　　不过，逆势大举增持商业地产项目，当项目去化缓慢、收益能力下滑，减值风险便无法忽视。数据就显示，2025年雅戈尔已对地产项目计提存货跌价准备超3.7亿元，2026年仍有继续计提压力。

　　实际上，“退出”也非难事。据报道，雅戈尔在上海合营项目在减资退出时，因为未能收回减资款，就被动形成1.8亿元财务资助，这部分资金回收存在不确定性。

　　MSCI代表着国际资本的判断，但从其对万科和雅戈尔的态度可见，聚焦地产或退出地产，如今似乎“进退两难”。

　　的确，从零星离场到“批量出清”，行业下行周期，一个以地产为核心锚点的投资时代正式落幕。但舞动春晚的“机器人们”能否撑起另一个时代，谁也没法算准。