马年刚开年——

　　房地产市场强信号不断。在传统楼市“金三银四”小阳春前夕，房地产市场便接连投下投下五枚“信号弹”。

　　01.

　　事件一：上海“沪七条”——一线城市的政策转向信号

　　2月25日，上海发布马年首个楼市新政——“沪七条”，从限购、公积金、房产税三大维度协同发力。

　　核心看点包括：非沪籍居民购买外环内住房社保要求从3年降至1年；社保满3年可在外环内增购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元，叠加多子女和绿色建筑政策后最高可达324万元。

　　这是一线城市政策底部的明确确认。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上海非户籍人群达983.49万人，占常住人口约40%，激活这一群体的购房需求，是消化二手房库存、稳定房价的关键。作为全国楼市风向标，上海的政策松动往往具有示范效应，预计深圳等一线城市或将跟进优化。

　　事件二：淮安“五条措施”——三四线城市的精准滴灌样本

　　2月24日，淮安市发布《促进房地产市场健康发展五条措施》，打出“补贴组合拳”。

　　新建商品住房购房补贴2%-3%，企业团购人才房补贴5%，赡养老人购房补贴3%，新生儿家庭补贴4%，多孩家庭补贴最高达6%。更值得关注的是，多孩家庭公积金贷款额度上浮50%，并可享受子女入学“长幼随学”政策。

　　与一线城市的普适性松绑不同，三四线城市正走向“精准滴灌”模式。淮安政策将购房补贴与人口政策（新市民、多孩）、社会伦理（赡养老人）深度绑定，意图通过“一石多鸟”的设计，在去库存的同时实现人口结构优化。这种“政策工具箱”的精细化程度，预示着未来地方调控将从“有没有”转向“好不好”的精准匹配。

　　事件三：广州越秀236亿地王——资本对核心资产的投票

　　2月25日，广州天河区马场地块历经243轮鏖战、近9小时竞价，最终被越秀集团以236亿元总价摘得，溢价26.6%，折合住宅楼面价8.5万元/平方米，创下广州住宅楼面价新高。

　　这块被誉为珠江新城最后“核心遗珠”的地块，吸引了8家头部房企参与，线上围观人数超10万。

　　在行业调整期，房企敢于重金押注，绝非盲目冲动，而是对核心城市核心资产的“价值投票”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，地王项目具有风向标意义，可能对卖旧买新、卖小买大的置换型需求形成明显利好。但同时也需谨慎看待——豪宅交易的小众化决定了其对整体市场的拉动作用有限。真正的信号在于：资本正在用脚投票，确认“核心资产”的避风港属性。

　　事件四：央行透露降息可能——政策工具箱的“预备动作”

　　1月15日，央行在国新办发布会上明确释放信号：从法定存款准备金率看，目前平均6.3%，降准仍有空间；从政策利率看，汇率约束减弱、银行净息差企稳，为降息创造条件。

　　中指研究院解读认为，2026年房贷利率存在下调预期，将进一步降低居民购房成本。2月LPR虽维持不变，但市场普遍预期二季度降息窗口可期。

　　这是宏观政策层面对“适度宽松”货币政策的落地兑现。值得注意的是，央行此番表态是在1月70城房价数据出炉后不久，显示政策层对楼市“筑底不牢固”的清醒认知。

　　东方金诚分析认为，随着美国关税政策不确定性上升，二季度我国宏观经济可能面临下行压力，届时全面政策性降息落地概率上升。这意味着，2026年的楼市政策环境，正在从“紧约束”转向“宽支持”。

　　事件五：合肥新房价格上浮，二手房成交上涨

　　2月13日，国家统计局发布1月70城房价数据：新建商品住宅环比上涨的城市仅5个，大连、合肥、厦门、武汉、南充榜上有名。其中，合肥赫然在列，与大连、厦门等城市共同构成“逆势上涨俱乐部”。

　　二手房方面，根据冰山指数，合肥1月二手房成交7609套，环比上涨23%，与上海并列第4。

　　02.

　　政策变动和市场的变化，对购房者都是有指向性意义的。

　　基于开年的这一连串信号，对于不同需求的购房者，2026年或许是一个值得认真对待的年份。

　　对于刚需购房者：

　　政策窗口期正在打开。上海的案例表明，一线城市的限购门槛正在降低；淮安的案例表明，三四线城市的补贴力度正在加大。如果你在核心城市有稳定的工作和生活计划，2026年的政策环境可能是近年来最友好的。建议重点关注公积金政策优化城市和已出台购房补贴区域，用好政策红利降低置业成本。

　　对于改善型需求：

　　卖旧买新的置换链条正在被政策疏通。上海“沪七条”对成年子女购房的房产税减免，淮安对赡养老人购房的补贴，都是针对改善需求的精准支持。但需注意，二手房市场的价格调整尚未完成，卖房时需理性定价，避免因等待“最高点”而错失置换时机。

　　对于资产配置需求：

　　广州地王的诞生给出了明确信号——核心城市核心资产仍是资金的避风港。但需清醒认识到，这种资产的流动性溢价正在收窄，投资周期需要拉长。建议重点关注一线城市及强二线城市（如合肥）的核心地段，远离概念炒作型新区。

　　对于观望者：

　　市场的底部确认信号已经出现，但“V型反转”的可能性不大。中邮证券研报指出，二手房价格同比降幅继续扩大，意味着价格体系尚未完成调整出清。这意味着，房价的“磨底”过程可能持续，不必因短期波动而焦虑，更不必因“地王”新闻而恐慌入市。