房地产业步入漫长的磨底周期，楼市量价承压，房企普遍亏损，曾今的“招保万金“已被最新的“保城中华”所取代。

　　20年头部房企的衰荣，见证着旧时代的远去，也预示着新格局的变迁。

　　新龙头阵营

　　上海第九批次土地拍卖昨天顺利落幕，173亿的土地出让金中，中海、金茂、大华等知名房企成为拿地主力。

　　对开发商来说，拿地补库存的重要性不言而喻。但对于那些深陷债务泥沼的房企而言，“活下去”才是当前最重要的使命。

　　当天，万科A(000002.SZ)报收于6.04元，创出年内收盘新低，与年内最低价6.02元仅差两分钱。

　　如果稍加留意，很容易发现，曾经每月用公告发布销售数据的万科，已经很长一段时间没有披露类似的数据了。同样，公司在土地储备上的公告，也很久没有看到令人眼前一亮的手笔。

　　事实上，如果从销售额来看，万科前三季的销售数据，已经掉到了保利地产一半左右的水平。这家地产业曾经的一哥，如今疲于应对持续到期的债务。公司公告中，频繁看到的大股东一次次借款，预示着公司麻烦不断。很显然，在最新的房地产龙头房企阵营中，万科已经掉队。

　　截至三季度，根据销售额排名，房地产龙头阵营的前四强为保利地产、绿城中国、中海地产、华润置地，其中仅保利一家销售金额超过2000亿。对标当年的“招保万金”，最新的龙头房企已变更为“保城中华”。

　　值得一提的是，传统的四家老牌房企，除万科外，金地也显著掉队。相比之下，另一家老牌房企招商地产，虽然掉出第一梯队，但前三季销售数据上排名第五，变动不大。

　　对错之间

　　与销售额不同，如果从市值角度，房地产龙头阵营的排序令人意外。

　　截至11月24日，华润置地总市值合1982亿元人民币(2171亿港元)，中国海外发1397亿人民币(1531亿港元)，招商蛇口852亿元人民币，保利地产832亿元。

　　显然，以市值为依据，房企龙头阵营排序为“华中招保”， 其中仅华润置地一家市值超2000亿元。

　　销售额第二的绿城中国市值为209亿人民币(229亿港元)，万科市值为721亿元，金地集团为166亿元。

　　造成市值与销售额之间的差异，主要原因在于盈利能力。华润置地依托优质商业地产，物业租金收入在公司营收中占比超过五成，因而获得了市场较高的估值溢价。中海地产则以极低的融资成本以及核心城市核心项目，保持着极具竞争力的利润水平，也因此获得较高的估值。

　　相比之下，缺乏核心商业物业，利润水平稍逊一筹的保利地产，资本市场对风险偏好较低，且以市盈率指标看，公司估值并不便宜。至于绿城中国，代建业务贡献了相当数量的营收，且该业务毛利率较低。

　　与前述公司相比，同样陷入巨额亏损的万科，仍保有721亿元市值，这很大程度上得益于大股深圳地铁集团的信用备书。正是大股东一次次的借款，让万科避免了债务违约的命运，从而在资本市场保持着不算低的市值。

　　剧变的格局

　　房企呈现当前的格局，令人唏嘘。

　　曾经最早喊出“活下去”的万科，如今在为“活下去”而努力;曾经不把几百个小目标放在眼里的地产大佬，如今成了失信被执行人;曾经高负债、高杠杆、高周转的房企，更是早已淡出公众视野。

　　这些泯然众人的企业或人物，显然已失去了在新周期中胜出的资格，只有那些赢得当前市场的房企，才会在新周期中获得新一轮的集中度提升。

　　观察龙头房企阵营，当前已经胜出并占据优势地位的房企，有两个特征愈发鲜明：

　　其一，拥有信用加持的公司。

　　信用是房企竞争的胜负手。如今经营状况较好的房企，几乎清一色为央国企。这些企业有大股东信用备书，无限信用带来的低利率，让企业赢在了起跑线。

　　对资本密集型的房地产而言，信用就是公司竞争力最重的护城河。构筑起这样的护城河，意味着土地市场的无限子弹，意味着资本市场的估值溢价、低融资成本。

　　但信用并非一成不变，比如曾经拥有行业最高信用等级万科，如今已失去了这个护城河。

　　其二，具备鲜明特点的公司。

　　持有优质商业地产的华润，深耕核心城市核心区域的中海地产，开发科技住宅的中国金茂，代建业务蓬勃发展的绿城，聚焦杭州的滨江集团……

　　这些能在弱市中活的好的企业，无一例外拥有鲜明的特点，且因长期积累形成竞争壁垒，难以被竞争者模仿……

　　行业车轮滚滚向前，“招保万金”的白银时代一去不返，“保城中国”的新时代初见端倪。

　　不过，新格局的形成并非铁板一块。无论是旧时代的老牌房企，还是新时代的明星势力，企业个体的发展仍离不开行业的天时地利人和——没有企业或个体能对抗周期。

　　正所谓：“时来天地皆同力，远去英雄不自由。”