新周期

　　01

　　前阵子，一位加了我有小半年的读者A总小窗联系我。

　　他是华南某四线城市的一位工程老板，在当地做工程近20年，微信头像是自己坐在路虎揽胜的主驾驶上。

　　前些年房地产行情好的时候，靠着茅子、华子加商K这一套，A总在当地接了不少大项目，用他的话来说，顶峰的时候一年盖十几栋楼，造价好几亿。

　　但这几年地产不太灵，四线小城的工程业务几乎停滞，茅子的价格也一路从3000腰斩到现在1500，今年他索性把公司的二级施工资质低价处理了，说想转行干酒店。

　　“我考察过，这几年租金下降了不少，施工、装修这块我熟能省不少钱，你帮我参考参考，哪些酒店品牌比较好？我资金也不宽裕，很多工程款没收回来，最好两三年就能回本......”

　　听他说到三年回本，我意识到他可能不太懂现在的行情，于是把暑假写的《房价大跳水，酒店业遭遇最差暑假？》转给了他，让他仔细评估其中的风险。

　　没过多久，A总的语音又飘了过来，“风险我懂，你可能不了解我们这边的情况，这几年旅游是风口，去年全市叫的上名的酒店，就开了三十几家，再不进场就晚了......”

　　吃到地产红利的A总对自己的判断信心十足，在他看来酒店行业是让他东山再起的又一次发财机遇。

　　话到这份上，我也只能摊摊手。之所以提示A总注意风险，除了现在酒店市场内卷严重，抱着赚快钱的心态进场容易踩坑之外。

　　还有另一个更大的隐忧，是房地产过剩的余波，正在加速向酒店市场传导，导致酒店供给进一步过剩。

　　就在前几天，瑞银发布了一份中国2026-2027年经济展望的研报，其中对于中国房地产市场有大篇幅的分析，我摘出了其中几条数据。

　　18.8%：研报估算中国内地整体的房屋空置率为18.8%，高于美国（10.5%）、德国（8.2%）等发达国家。

　　25.4个月：从2010年以来，全国房地产平均库存去化月数为25.4个月，研报预测当前国内约30个月的库存，要在2027年中期才能回落到2010年以来的水平。

　　（资料来源：UBS）

　　简单翻译一下，瑞银预测中国房地产市场的去库存周期，还将再持续近两年，预计到2027年中期才有望结束。

　　如果再单独看各地写字楼的空置率，就更高了。

　　参考仲量联行公布的2025年三季度全国主要城市的甲级办公楼空置率，上海为24.1%，广州为23.2%，深圳为27.6%，杭州为25.3%，成都为34.0%。另外，大连、南京、西安、天津、武汉的甲级办公楼空置率均在3成以上。

　　02

　　大量的写字楼和商业地产空置，很多业主被沉重的债务压得喘不过气，迫切想要盘活资产，怎么办呢？

　　两条路，要么降租要么干脆自营，转型成酒店、公寓、民宿等等业态，即便酒店业务不赚钱，只要能带来稳定现金流，维持物业价值，产权方就愿意尝试。

　　实际上，为了解决写字楼空置问题，这几年各地都在推动“商改住”相关政策落地。

　　比如，今年7月底出台的《 上海市人民政府办公厅 关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，就明确提出：

　　在城市主中心、副中心区域，强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能

　　鼓励存量商业楼改成酒店、公寓等业态，旨在提升商业楼的使用效率。

　　除了政策端的“商改住”趋势之外，从资产端来看，空置物业流入酒店市场的情况可能也在提速。

　　比如，前段时间备受关注的“银行直售房”。所谓的银行直售房，说白了就是断供的多了，银行为了不让房子烂在手里，自己挂牌拍卖。

　　据不完全统计，包括 农业银行 、 建设银行 、 交通银行 等在内的多家银行，近期都在线上拍卖平台大量直接销售房产。其中，地方城商行与农信社的挂牌规模尤为突出。

　　据第一财经不完全统计，在 京东 、阿里资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过25000个（未去重，下同），辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11000个。

　　如果稍加留心就会发现，这类银行直售房产的成交率并不高，但有几类资产比较抢手。

　　一种是闹市区的商业用房，地段绝佳的标王。例如，兰州城区的一家火锅店竞价超过200轮。

　　第二种是办公用的写字楼，这类物业通常位于城市核心区，有完整的产权，比较适合改造成酒店、宾馆，也受到市场追捧。例如 兰州农商行 在兰州市区的两处办公物业，竞价都超过50轮。

　　所以总结下来，无论是政策端“商改住”，还是“银行直售房”现象，或多或少都会让过剩的房地产库存，流向酒店市场。

　　03

　　为了进一步了解实际市场情况，我特地找华中某知名酒店集团CEO花老板聊了聊，从他的观察来看，最近这四五年，写字楼物业改酒店的加盟商比例一直在增加。

　　但写字楼改酒店，是不是一定能稳赚呢？

　　“说实话，大部分写字楼位置都还可以，但它有一个很大的缺点，就是公摊面积太大，得房率低。”

　　“举个例子，同样100间房，有人用3000方的物业就做出来了，你6000方的写字楼也做100间房，那平摊到每间房的租金是不是高了？”在花老板看来，写字楼改酒店，也有它自身的局限性。

　　顺着酒店投资的话题，我们聊到了当下酒店投资人的状态，按正常逻辑，在目前的经济周期下，投资人应该越来越谨慎。

　　但花老板随后的一番话，彻底改变了我的想法。

　　“坦白说，现在很多加盟商，还停留在过去的路径依赖上。经济上行期的时候，很多加盟商开酒店赚了钱，把红利当成了自己的能力。现在做酒店开始赔钱了，就各种抱怨品牌，抱怨市场，抱怨OTA吸血......”

　　在他看来，目前国内酒店投资人，还是以短期投机的“短线”选手为主。很多投资人融资、贷款加杠杆，把全部身家投在一个酒店，就指望它来发财。

　　“比如，一个酒店要投 2000万，他自己可能只有几百万，然后找很多亲戚朋友凑一凑，再贷款贷几百万，加上装修，又要多欠几百万。一开业资金就会很紧张，遇到行情不好的时候，还债的压力又很大，去哪里谈回报呢？”

　　也因为赌徒式的酒店投资太多，作为酒店品牌方的花老板这几年也婉拒掉了许多项目。

　　“之前武汉高铁站有一个单体酒店，经营了8年，隐蔽工程都已经坏了，有投资人想把它转过来，做轻翻新，后来我帮他算了一下，按照他的定位，投200万进去做轻改造，三年之后产品就没有竞争力了。”

　　“乐观的情况下三年也许能把钱赚回来，但等于是三年白干，没有意义，如果高举高打全部翻新，又面临漫长的回报周期。”

　　“还有东莞的一个项目，我也给它否决掉了，租金太高，已经占到了预测营业额的45%，我认为这个有极大风险，大概率是帮房东打工。”

　　在花老板看来，酒店业进入了一个漫长的优化周期，表面上是优化落后的酒店产能，实际最终还是在优化投资人。

　　“因为酒店淘汰了，还会有人再进来，重新再来进来的投资人，一定是比较理性成熟的投资人，所以酒店投资人的这波教育和优化才刚刚开始。”