上周五，上海土地市场出了一件大事：

　　徐汇区东安新村那两块地王级涉宅用地，终于名花有主。

　　买家凑一起可以打一桌麻将：中海地产、招商蛇口、徐汇城投，再加一位低调到几乎隐身的央企——港中旅地产（中旅投资）。

　　三家央企+一家地方城投，这重磅阵容，放在近几年上海土拍市场上，属于“活久见”。估计未来几年，也难复制。

　　中海和招商，圈内顶流。虽然都是央企豪门，但这几年在上海各走各路，从不合体。中海向来是高冷独行侠，基本单打独斗，偶尔跟城投组队；相比之下，招商时不时拉些个伙伴分摊风险。

　　所以，东安新村地王，算是中海和招商这几年来在上海的合作首秀。

　　中海、招商加徐汇城投，这三家联手还算意料之中。地就在徐汇，城投参合进来合情合理；更何况，东安新村地块总体量庞大、规划条件复杂，开发难度不小，绝非单一企业可轻松驾驭。

　　意料之外的是港中旅。

　　这位朋友在地产圈的存在感之低，低到不少文章误以为它是2023年才来上海插旗。

　　其实不是。

　　港中旅，是根正苗红的地产央企——国资委认定的16家以地产为主业的老字号之一。早在1980年代末，人家就搞起了“旅游+绿色地产”的玩法。

　　但在上海，它确实像小透明。路数能扒拉出来的住宅项目，要追溯到2005年前后普陀的上海汇丽花园二期——由其全资子公司上海天泽房产开发。

　　这项目故事点可多了。

　　受非典影响，差点烂尾。一期原来叫“大众河滨酒店公寓”，是九羚置业开发的。九羚置业的过往股东构成中可以追索到上海大众。

　　九羚置业先是以拍卖方式拍下一期所在地块，后从上海天泽房产手上收购了一期的商业裙房，并获取二期的销售代理权。不过，没多久后，项目因代理权纠纷闹出“三个售楼处”的行业奇闻，成为2005年圈内一大谈资。

　　按照当时新闻简单总结，九羚认为天泽“过河拆桥”，市场差时靠卖资产，市场好时不愿让九羚在利润上分杯羹，想独吞。两家最后以庭外调解方式和解。

　　到了2013年，港中旅又开始卖卖卖了。

　　它把上海汇丽花园二期旁边的办公楼——港中旅大厦及裙楼（后来改叫中港汇），一口气卖了7.08亿元。

　　接盘的是香港上市公司沪港联合（1001.HK，原名万顺昌）,最早以钢铁贸易发家。这家公司也挺神，早年专薅上海央国企的商业资产羊毛，翻新后改名“中港汇”，再讲资本故事，一套操作行云流水。

　　说回港中旅，虽然资历老，但在地产圈始终没什么音量。

　　截至2024年底，港中旅布局了广州、武汉、杭州、成都、三亚、宁波等城市的23个项目，但全年销售额才112.5亿——什么概念？甚至比不了中建旗下那几个工程局搞地产的规模。

　　更惨的是毛利率：2024年同比下滑17.35%，2025年一季度直接跌掉31.87%，堪称利润比存在感滑得还快。

　　至于为啥跌这么猛？主要不是它在上海项目的锅——因为它们开卖没多久，背不动这锅。

　　港中旅在其他城市发力拿地差不多从2019年开始，但在上海，是2023年的事。那一年，它重返上海，并且极其专一：

　　只跟招商玩。

　　路数细数下来，自2021年上海实行集中供地以来，招商的合作对象一大堆，有江西南昌国资、江苏南通国资、上海地产、深圳南山地产、金茂、保利、越秀、新世界、香港置地、路劲、金地、华发、象屿等房企，以及光大、平安资管等金融机构。

　　但港中旅，是其中最特别的那个。特别点在于：

　　命中率高。

　　招商和港中旅6次组队，成功拿地5块。分别是：

　　2023年，闵行区浦江镇的招商中旅·揽阅，股权六四开；

　　2024年，宝山区顾村的招商中旅·观境，股权也是六四开；

　　2025年，招拍挂拿下浦东唐镇一地块，股权七三开；

　　以及本次协议拿下徐汇区东安新村两地块。

　　看得出来，港中旅甘当招商地产背后那位“小而美”的财务型队友。你说它低调，它频频现身；你说它高调，它又一直站在招商的影子里。

　　不过双方合作归合作，不代表市场一定买单。目前入市的两个项目，揽阅和观境，一个网签率八成，另一个仅三成，都还没清盘。

　　幸运的是，这两项目还在建中，没到迎接业主检验的阶段。

　　至于招商这几年在上海的其他项目，不管是独资还是合资，关于质量的质疑和品质的争议从未间断。

　　从高端产品线玺系的外滩玺、苏河玺、虹玺、汇元玺、天汇玺等，到面向中产的产品线璀璨系的虹桥璀璨公馆、招商璀璨公馆、璀璨城市、虹桥璀璨领峯等，无一例外，难逃交付即维权的标准流程。

　　2020年中海、华润和万科三家围标被罚后，给了招商在上海连续几年霸榜前三的绝好机会。

　　眼下，地产牌桌上的玩家，在肉眼可见的减少。这一次的上海东安新村地王，又给了招商和港中旅撬动产品力和品牌力的机遇。

　　它们太需要也太有必要，在真正意义上，做出一个能打动买家的城市名片之作。