近日，大家长租住房基金募集成立仪式在京举行。

　　该基金由大家投控发起，联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立，总规模45亿元，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。

　　该基金为保险业首支增值策略长租住房基金，致力于通过市场化、专业化运营，提升资产效益与服务水平，为城市奋斗者提供高品质、可负担的美好生活空间，助力实现住有所居的民生目标。

　　据中国保险行业协会数据，截至2025年7月22日，今年已有4家保险公司公布了13笔不动产投资，合计新增投资接近50亿元。

　　其中，租赁住房开始成为显性方向。

　　7月10日，友邦保险对上海松江柚米社区整体收购。该项目总建筑面积超10万平方米，可提供2252套保租房。

　　相比大家保险的基金模式，友邦保险则走了一条更“金融化”的路：该私募基金是在2024年12月由瓴寓国际与中信金石基金、友邦保险、中宏保险、中信证券共同设立的中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

　　通过将上海松江西部科技园柚米社区作为种子资产装入基金，友邦保险等通过对基金的股权投资，间接实现对项目的收购。这一创新的Pre-REITs模式，为瓴寓国际提供了区别于传统资产直接出售的退出路径，通过搭建金融结构，引入多元资本，既实现资产转移，又保留了一定的项目权益关联，为后续业务开展奠定基础。

　　与此同时，项目后续装入公募REITs上市预期，有望进一步提升资产估值，瓴寓国际作为基金份额持有者，可分享资产增值收益，实现资产价值的最大化。

　　为什么重点布局的是保租房项目？

　　简单来说，险资投资长租公寓已经不止于“买项目、收租金”，而是逐步借助REITs等工具，把现金流“证券化”。

　　从已成功发行的8单保租房REITs来看，保租房项目未来可以通过公募REITs等资产证券化方式实现退出。打通了租赁住房权益融资通道。

　　保租房REITs的抗周期属性与较高分红率，令其成为新的“避险资产”，吸引资本蜂拥而至，推动REITs市值快速水涨船高。

　　通过REITs，投资者可以将资金投入到优质的租赁住房项目中，获得稳定的现金流回报。同时，REITs也为租赁企业提供了一种新的融资方式，有助于企业盘活存量资产，拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　住建部数据显示，全国保租房REITs平均出租率超92%，远超商业地产75%的水平。

　　中信证券研报显示，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。

　　截至2025年6月30日，国内上市的8只保租房REITs发行规模为130.93亿元（包括华夏北京保障房REIT扩募规模），但总市值接近200亿元。

　　另外，与传统开发商的短期贷款和高周转模式不同，保险资金具有期限长、规模大、稳定性高的特点。这种“长钱”特性完美匹配保租房项目的资金需求：前期投入大、回报周期长但现金流稳定。

　　今年2月份，新华人寿、大家人寿、中信金石联合万科公投投资16亿元成立住房租赁基金，其中3名险资合伙人出资14.4亿元，用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区资产7724套保租房。

　　业内人士称，这些住房租赁基金的示范效应将带动更多保险资金和社会资本进入住房租赁领域，加速行业变革升级。

　　据克尔瑞点评，险资规模化入场，开辟行业融资新通道。多家头部保险公司联合出资，以基金形式规模化、系统性地进入长租公寓领域，预计将产生示范效应，吸引更多险资乃至其他金融机构效仿。

　　聚焦一线城市保租房，兼具政策红利与市场需求。基金明确重点投资北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目，准确把握政策导向与市场需求，锚定中国租赁需求最旺盛、资产价值最稳固的市场，兼具政策红利与稳健回报潜力。