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160亿!保险公司合伙接盘荟聚购物中心
发布时间:2025-08-20

  在电商围攻下,不少购物中心都难以支撑下去了,不过一些运营较好的商业综合体仍然受到保险资金青睐。

  最近,内地多家保险公司逆势而行,共同出资,准备接盘无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心,交易总价约为160亿。

  这支Pre-REITs并购基金由泰康人寿领投30亿,中银三星、中宏保险、友邦保险、大都会人寿等多家险企共同出资30亿元,荟聚股东英格卡集团认购20亿元劣后级份额,剩余80亿元资金缺口将通过银行并购贷款解决。

  收购后单体项目运营团队不会改变,英格卡将继续保留项目运营权。

  英格卡集团(IngkaGroup)作为世界500强企业,总部位于瑞典,大名鼎鼎的宜家就是英格卡集团旗下公司。

  英格卡在全球13个市场共有购物中心34家,不过该数量已经较2023年和2024年财报显示的44家和35家有所减少,意味着其正在不断收缩商业地产项目。

  目前,英格卡集团在中国内地运营的10座荟聚购物中心,总建筑面积超266万平米,商业可租赁面积达96.7万平米,总投资额达到302亿元人民币。

  

  荟聚购物中心最大特点就是大。

  以位于北京大兴西红门的荟聚为例,虽然位置已在南五环,但是有7050个停车位,创造了基尼斯是世界纪录,全年客流量超3000万人次,今年上半年一度跃居北京购物商场人气榜第一。

  无锡荟聚依托地铁优势与15万平方米体量,2023年销售额达33.7亿元,长期稳居区域购物中心榜首。

  无锡、北京和武汉三座荟聚商场的建筑面积超过115万平米,以160亿的估值简单测算,每平米的估值约为1.39万元。

  保险资金之所以青睐荟聚,是因为这三座项目均已运营超10年,形成稳定现金流与成熟运营体系,是保险资金青睐的“现金流奶牛”。在低利率环境下,稳定的现金流成为险资抵御利差损的重要工具。

  已经上市交易的华夏大悦城商业REIT,底层资产是位于成都武侯区的大悦城购物中心,上半年收入1.67亿,净利润1869.32万,上半年分配金额1.04亿。若按基金募集规模计算,今年第二季度年化现金流分派率为5.48%。

  

  华夏大悦城商业REIT二季报

  北京荟聚的客流量和营业额应该大幅高于成都大悦城。武汉荟聚和无锡荟聚近年的销售额也在40亿左右,也略高于成都大悦城。

  这几年,保险资金正在密集进入商业地产项目。新华保险通过多次股权变更完成14座万达广场收购;大家保险收购上海鸿寿坊项目和多座万达广场;中邮保险投资上海博华广场。

  统计显示,2022年至2024年三年间,保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元。

  据中国保险行业协会披露,截至2025年7月22日,中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等头部险企今年已公布13笔大额不动产投资,涉及6个项目,合计新增投资47.5亿元。

  不过,商业地产的风险也不容小视。一方面供应过剩压力未减,另一方面,电商对购物中心的威胁会有增无减。

  国家金融监督管理总局于2024年12月发布《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》,规范险资不动产投资风控,要求构建覆盖项目筛选、尽调、决策到投后管理的全流程风控,强化投后动态监控与退出机制管理。

  

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