楼市的冷风还在吹，但上海的土拍市场、豪宅市场还在疯狂！

　　今年1-7月，上海诞生的地王数量已经超过2024年全年总和。徐汇滨江被祺祥旺宇以20万/㎡拿下；虹口地块上演“连环跳”，金茂与庆隆联合体刚以11.74万/㎡拿下地王，绿城便以12.66万/㎡改写纪录。保利杨浦滨江、中海静安东斯文里、招商唐镇、大华大宁等均有地王斩获。

　　这股热劲里，盘姐隐约察觉到了地王项目背后的焦虑。

　　招商壹拾玖作为去年招商联合体11.41万/㎡拿下的地王，最初市场预期均价18-19万/㎡，最终首开16.8万/㎡；今年2月，金茂联合体以11.41万/㎡拿下的虹口新地王金茂璞元，开盘前市场普遍预期售价至少17万/㎡，最终开盘价为16.6万/㎡。

　　地王项目将集中入市大考，其竞争已然白热乎。在康定壹拾玖的调研中，销售人员坦言：如今的消费者不再仅凭地段买单，对产品力的要求愈发严苛，若没有实打实的亮点，很难获得市场认可。当前关于地王项目的入市招商属于较早交出答卷的，这份答卷究竟如何呢？

　　NO. 1｜壹

　　价值博弈：老静安稀缺地段VS地块先天约束

　　康定壹拾玖属于老静安曹家渡板块，曹家渡作为内环内兼具商业厚度与文化沉淀的板块，到南京西路商圈、静安寺、苏州河极为便利，教育、医疗、商业等资源更不用说，板块价值堪称翘楚。

　　更为稀缺的是，板块内“新房少的可怜”。近年以旧改为主，2024年底至今仅诞生招商康定壹拾玖、信达信安里两个楼盘，同等级区域无竞品。

　　

　　康定壹拾玖地理位置示意图（图源网络）

　　地方好，价格就高。2005年建成的静安枫景苑，历经20年风雨，二手房成交价仍稳定在14万/㎡左右；2006年的静安豪景苑，价格也差不多14万/㎡。老房尚且如此，足以见得曹家渡的地段价值韧性。

　　

　　静安枫景苑实拍（图源网络）

　　康定壹拾玖有板块地段优势，但也有地块天然限制：

　　1）地块形状呈现一个“Z”形，让地块呈现出进深狭窄，这对楼栋布局与空间利用考验很大。

　　2）根据政府的建设要求，地块的北侧需要保留一个和法院共用的24小时对外开放的人行公共通道，这无疑再添约束，对社区私密性与动线设计构成挑战；

　　3）地块北、西、南三侧被现有建筑环绕，仅有东侧约150米的建筑界面与规划路相邻——这种“三面围合”格局，让小区的出行、采光、通风等基础指标，都面临着比常规地块更高的门槛。

　　

　　康定壹拾玖项目地块建设示意图（图源网络）

　　NO. 2｜贰

　　专业协同：央企品牌也要足够对产品真诚

　　面对地块先天条件的约束，招商在破局路上花了很大的心思。作为央企开发商，对康定壹拾玖的高端定位，没停留在概念包装，通过“细分领域专业分工”将不同板块设计交给对应的行业内设计公司，花了不少钱请了不少“名家”。

　　会所、样板房交给DIA丹健设计公司，是由中德多位设计师合伙成立的国际化设计团队，擅长在室内空间的现代感中融入复古美学。

　　景观设计交由日清景观团队，深挖曹家渡的人文脉络，规划出约160米超长中轴、约4000㎡中轴景观带及约700㎡落玉水院等景观空间，试图在有限地块内拓展自然体验的深度。

　　灯光设计则邀请有“亚洲之光”之称的关永权团队，在保证照明功能性的同时，通过光影层次的艺术化处理，强化空间的氛围感与高级感，减少狭窄感。

　　此外还邀请了不同模块设计专业公司，用协同的模式对冲地块条件局限。

　　

　　康定壹拾玖设计团队（图源地产线）

　　在两次实地调研中，盘姐也发现了一个细节：两次都看到招商自己的甲方设计团队在围绕细节打磨展开讨论 。这种对“过程较真”的态度，或许正是央企品牌在高端市场中，区别于单纯营销包装的核心竞争力。

　　NO. 3｜叁

　　产品破局：有巧思也得有“破”力

　　如何优雅地解决这个地块的限制就成了项目最大的亮点。

　　面对地块北侧需保留24小时开放公共步道的硬性要求，项目采取了“抬升+下穿”的组合策略：将北侧地块整体抬高至约7米的覆土台地，同时设计下穿式公共通道。这样满足公共通行，又通过台地的物理隔离保障社区隐私，让矛盾点转化为空间层次亮点。

　　针对地块形态不规则、三面被建筑环绕的局限，项目以“错落式布局+全架空设计”破局：

　　整体采用北高南低的错落排布，塑造出立体坡地社区的空间韵感；2#、3#、5#（共5栋楼）设置约6米高的架空层，最大限度减少了周边建筑对内部光照与视野的遮挡，也为社区提供更多公共活动空间。

　　

　　康定壹拾玖覆土台地设计示意图（图源网络）

　　解决完地块限制问题，产品本身的设计如何出彩便成了第二大挑战。在这一点上，招商康定壹拾玖的做法颇具针对性—— 通过公区、立面的重金投入，精准击中板块内2000-3500 万级客户对产品的核心预期。

　　从进门就开始给你营造超级归家仪式感，小区大门摒弃了传统高端项目常见的宏大对称式设计，转而用大量弧形元素搭配石材，既强化了厚重的质感，又透着独特的格调。一条较窄的长廊，看似简单，却营造出“走红毯”般的仪式感，增加了专属的尊崇。

　　

　　康定壹拾玖小区大门实拍（图源网络）

　　外立面以沙漠风与白海棠石材为基底，融合大面积玻璃幕墙，外部视角中材质质感与周边项目形成明显区隔，强化客户视角中的“与众不同”，尤其能与三面围合的环境区隔开，而室内视角下梧桐树梢仿佛延伸至客厅，老静安的美尽收眼底。

　　

　　外立面效果示意图（图源网络）

　　会所是招商康定壹拾玖最出彩的地方，它的品质感直戳高端客群的需求点。配有约1800㎡带泳池的会所，叠加其他三栋楼约1200㎡首层架空泛会所，这点形成了板块的独特性。

　　

　　会所泳池（图源网络）

　　会所没有盲从随大流，招商的用心，甚至细到会所走廊的吊灯设计。比如吊灯参照了《繁花》同款打造复古风格，将老静安的腔调融入其中，让客户在细节处感受到项目对区域文化的理解与尊重。再比如泳池没有盲从当下流行的星空顶，而是采用石材铺装，以材质本身的质感来凸显格调。

　　类似这样的“小巧思”，在会所里随处可见：贯穿走廊、茶室、私宴厅、健身泳池乃至洗手间的LOGO与灯带，看似不经意，却在无形中强化了空间的整体性与辨识度

　　

　　会所走廊实拍（图源网络）

　　户型设计同样有巧思。在这个地段、这个价位段，若全做改善大户型，产品稀缺性会更强，定价空间也更大。但项目必须配比小户型，这无疑给企业的户型规划增加了压力。

　　120㎡户型由于整体狭长，仅有两面宽（不足7米），进深却近16米，先天存在闭塞感，采光、通风也成了难题（踩盘样板间）。对此，招商将其打造成面向年轻客群的“创意户型”——类似公寓设计，选择做大两房而非传统小三房，以此增加空间开阔度。

　　不仅如此，主卧南北西三面设飘窗，LDKB一体化设计打通客厅、餐厅、厨房、阳台，

　　几乎全部采用270°采光设计，每一面都有窗，空间的开阔感与通透性大幅提升，很对年轻人的胃口。销售人员提到：这套总价2000多万，不少是家长买给子女居住的。

　　

　　建面约120㎡A3户型样板间实景图

　　但设计巧思难以完全抵消120㎡户型局限：尺度感受偏弱，得房率大概不足78%，即便算上约7㎡的飘窗赠送、3㎡多的阳台赠送，这个比例在市场上也不占优势。不过从客群特征来看，这个价位的年轻购房者或许对这些问题关注度不高，毕竟多为独居或情侣。

　　193㎡户型则中规中矩，得房率大概可以达到89.6%，最值得一提的是其配色设计，不得不夸一句招商康定壹拾玖在线的审美水准。

　　

　　建面约193㎡户型样板间实景图

　　市场也用数据给出反馈，康定壹拾玖开盘前两次认筹率都超250%，直接触发积分，或许正是对户型设计与客群匹配度的最佳印证。

　　结束语：

　　康定壹拾玖能在曹家渡板块核心竞争力无非在于两点：一是板块内新盘供应长期稀缺，使其天然具备“独一份”的市场站位；二是面对地块限制时，招商在产品打造上展现出的诚意——从设计巧思到重金成本投入，都指向招商对产品力用心。

　　未来，上海高端市场的“地王混战”将成常态。对开发商而言，“定制化”或许是破局的关键——不必追求完美无缺，但必须以真诚态度打磨产品，精准回应客群。