文章详细-【中金固收·信用】7月房地产债券月报：政治局会议提及“高质量开展城市更新”

　　我们认为在城镇化放缓的背景下城市更新或成为房地产市场发展的重要抓手，目前市场仍在筑底阶段，我们认为政策后续有望继续发力。境内债方面，2025年7月央国企地产债收益率总体呈现震荡，利差继续压缩，不过利差历史分位数仍处于较高水平，我们认为后续央国企地产债利差有望继续收窄，维持中短久期央国企适度择券不变。境外债方面，央国企可以考虑适度配置中等期限品种，优质央企主体可以适度拉长期限，同时关注新发高息债券配置机会；部分非国企价格已经上涨至高位，我们认为博弈空间不大。

　　风险

　　房地产下行超预期，超预期主体信用风险事件。

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　　正文

　　销售跟踪：7月新房销售同比继续下降。根据中指研究院数据，2025年7月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别下降30%和33%，同比分别下降18%和21%，新房销售同比增速继续为负。分城市能级看，一线城市销售面积环比下降27%、同比下降19%；二线城市销售面积环比下降31%、同比下降19%，三线及以下城市销售面积环比下降38%、同比下降15%。从周度数据来看，30大中城市商品房7月以来连续6周累计成交面积同比下降12%。

　　房企销售：我们重点跟踪的房企有47家披露了7月销售数据，销售额环比平均下降32%，同比平均下降8%。具体来看，中海地产和华润置地同比分别增长26%和8%，保利发展和招商蛇口同比分别下降29%和1%，中国金茂和建发房产同比分别增长53%和72%，滨江集团同比增长25%，绿城中国同比下降30%，万科、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别下降32%、12%、58%和52%。

　　土地市场：土地成交额同比增长，成交溢价率小幅回升。2025年7月全国住宅性质土地[1]推地建筑面积4592万平米，环比增长7%、同比下降20%，成交建筑面积3562万平米，环比下降12%、同比下降11%；7月土地流拍率8%，相比6月有所下降，7月成交溢价率8%，环比有所回升；7月土地成交金额1552亿元，环比下降26%、同比增长12%，1-7月累计增长25%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别增长49%、35%和3%。土地收储方面，根据企业预警通数据，截至2025年7月27日，全国已有27个省市公示了专项债收储土地情况，资金规模约5181亿元，其中广东、重庆、江西、河南和安徽超过400亿元。

　　融资跟踪：7月境内地产债净增转正。7月地产境内债发行量和净增量分别为467亿元和55亿元，其中国企净增108亿元、非国企53亿元。新城控股和金辉集团发行中债增担保中票，期限均为5年，票面利率分别为2.68%和2.93%，滨江集团发行1年期短融，票面利率2.50%，绿城房地产发行3年期中票，票面利率3.69%。美元债发行规模1.6亿美元，净增量-35.1亿美元。到期方面，2025年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4152亿元、美元债到期回售合计286亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科8月有20亿元境内债到期，9月有20亿元境内债到期；龙湖8月有15亿元境内债到期和10亿元境内债面临回售。

　　二级市场走势：境内债利差下行，美元债指数小幅上涨。7月境内债行业利差下行居多，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别收窄1bp、2bp和12bp，AA+中万科多支一年内到期个券利差大幅收窄，金茂投资1-2年到期个券收窄幅度亦靠前；AA中华侨城集团相关个券利差收窄幅度靠前，绿城地产和滨江房产收窄幅度靠前。7月美元债指数当月回报率0.36%，高收益表现好于投资级，回报率分别为0.37%和0.34%。具体来看，万科美元债上涨2美元左右至73-81美元区间；龙湖集团中长端美元债上涨1美元左右至74-82美元区间。

　　行业投资建议：

　　7月新房销售同比继续下降，房地产市场基本面继续走弱，2025年7月中央城市工作会议[2]指出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，7月政治局会议[3]关于房地产的相关表述较少，“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，我们认为在城镇化放缓的背景下城市更新或成为房地产市场发展的重要抓手，8月北京再度放松房地产政策[4]，目前市场仍在筑底阶段，我们认为政策后续有望继续发力。境内债方面，2025年7月央国企地产债收益率总体呈现震荡，利差继续压缩，不过利差历史分位数仍处于较高水平，我们认为后续央国企地产债利差有望继续收窄，维持中短久期央国企适度择券不变。境外债方面，央国企可以考虑适度配置中等期限品种，优质央企主体可以适度拉长期限，同时关注新发高息债券配置机会；部分非国企价格已经上涨至高位，我们认为博弈空间不大。

　　图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势