万科曾是中国房地产行业的龙头企业和制度标杆，但当前正深陷债务危机，其地位已从引领者转变为风险化解的关键主体。这家老牌房企的起伏，折射了整个行业的周期变迁。行业开拓者与标杆

　　万科的行业地位，首先建立在早期市场化的开拓上。1984年成立后，它成为国内最早一批专注房地产开发的企业之一。在黄金时代，万科创下了多个行业第一：研发了国内住宅行业首个专利产品“情景花园洋房”，创立了第一个客户关系组织“万客会”，还成立了全球首个公开客户投诉论坛。

　　这些创新不仅塑造了其“产品力+服务力”的品牌形象，也推动了整个行业向客户导向转型。

　　规模上，万科曾是绝对的领跑者。2019年，其销售额达6308.4亿元，在全国商品房市场占有率约4%，在21个城市销售金额排名第一。公司连续8年跻身《财富》世界500强，2019年位列第254位，达到峰值。那时的万科，是行业规模与品牌的双重标杆。

　　转型阵痛与治理隐患

　　然而，光环之下隐患早已埋藏。万科的股权结构长期“高度分散、无实际控制人”，这为后来的资本博弈埋下伏笔。2015年至2017年的“宝万之争”总爆发，最终以深圳地铁集团入主告终，但这场争夺也动摇了公司治理的根基。

　　战略层面，万科展现出矛盾的双面性。早在2014年，时任掌门人郁亮就预警行业进入“白银时代”；2018年，他更是在内部高挂“活下去”的标语，震动全行业。但讽刺的是，2019年万科拿地支出高达1900亿元，甚至超过了同期扩张的恒大和碧桂园，行动与口号出现了背离。

　　更关键的是，王石时代提出的“轻资产重运营”模式，在深铁时代演变为“小股操盘”。这种模式让万科用少量资金撬动项目，却严重侵蚀了利润。万科的少数股东损益占比从2017年的25%飙升至2021年的45%，同时毛利率从巅峰期的30%以上腰斩至16%。

　　这意味着公司赚的钱，近一半分给了合作方，自身却陷入“内生性贫血”。债务危机与未来之路

　　如今，万科的地位已与“困境”紧密绑定。2024年，公司上市以来首次年度巨亏，净亏损达494.78亿元。国际评级机构将其信用等级下调至“垃圾级”，融资渠道几近枯竭。

　　最紧迫的是债务压力。2025年末，万科两笔合计57亿元的中期票据展期方案一度遭债权人否决。经过艰难谈判，近期才通过了一项“部分兑付+展期”的方案，例如对一笔债券，承诺先兑付40%本金并提供应收账款质押担保。这虽暂时避免了违约，但暴露了流动性的极度紧张。

　　支撑万科不至倒下的，是国资背景的“安全垫”。大股东深圳地铁集团已累计提供借款超过307.96亿元，并协调银行调整付息方式。公司治理也进入“全深铁时代”，原有的职业经理人模式实质上落幕。

　　但问题在于，2026年万科仍有大量债务集中到期，仅靠股东输血和资产出售，能否渡过难关仍是未知数。

　　从曾经的行业灯塔到如今的化债焦点，万科的地位演变，正是中国房地产从金融化扩张转向实体化运营的缩影。