物业行业规模扩张模式持续淡化，一家迷你型物企却逆势购置起地了标性资产。

　　11月19日， 宋都服务 （09608.HK）公告宣布了两项重要交易：一方面计划斥资664.83万元收购杭州世纪中 心一 处物业，另一方面将重续2026年至2028年的持续关联交易。

　　根据公司公告， 宋都服务 间接全资附属公司杭州和宏与 绿地控股 订立意向函，计划购买位于杭州市萧山区盈丰街道杭州世纪中心2幢17层的物业。

　　该物业建筑面积约228.83平方米，许可用途为商业或办公用途；交易代价为664.83万元，平均每平方米价格约2.9万元。

　　“实现资本保值及投资的良机”， 宋都服务 解释称，该资产位于杭州地标式建筑的黄金地段，配套设施完善，具备强大的保值及增值潜力，其在购买或租赁方面均拥有巨大的市场需求，入住率高，且变现能力相对较强。

　　这不是 宋都服务 近期唯一资产交易。二十天前，10月31日，其还宣布过以1058.67万元收购杭州富春路789号、宋都大厦地下二层50个车位资产。

　　“购买车位主要作为资本保值及投资的稳健措施”， 宋都服务 表示，位于核心优势地段，该车位资产为优质运营资产，具备经营成本较低、经营收入水准较高且现金流稳定的核心优势，能够为公司带来持续的收益贡献。

　　乐居财经《物业K线》注意到，无论是买楼还是买车位，背后站着其控股股东的身影。

　　资料显示，杭州世纪中心由 绿地控股 和 宋都股份 投资近百亿联合开发打造，项目规划总占地面积约7.76万平方米，总建筑面积53.25万平方米，为甲级写字楼。因建筑高度约310米，杭州世纪中心被称为“杭州第一高楼”；又因外形似杭州拼音首字母“H”，被称为“杭州之门”。

　　此番与 宋都服务 签订买卖协议的 绿地控股 ，全称 绿地控股 集团杭州双塔置业有限公司，成立于2015 年1月，背后站着其实控人俞建午。

　　而停车位的卖方，是 杭州宋都房地产集团有限公司 ，与 宋都服务 的关联关系更为明显。

　　近几年， 宋都服务 与实控人俞建午旗下公司关联交易不断，去年1月， 宋都服务 曾与古丈大盈订立房屋转让合同，前者以3973万元收购后者位于杭州上城区多处公寓及底商。

　　穿透股权，古丈大盈由杭州幸福健持有51%股权，而 宋都股份 也由杭州幸福健持有约29.04%股份，而创始人俞建午同时为杭州幸福健、 宋都股份 及 宋都服务 的控股股东。

　　然而这笔交易进行得并不顺利，直到收购的最后期限日（2024年6月30日），宋都物业都未能收到古丈大盈这批资产，这笔交易两度延长收购的最后期限日。

　　控股股东左右倒右手，背后的真实意图是支持 宋都服务 多元投资还是“吸血”？

　　房地产危机下，减少对关联房企的依赖，增强业务独立性和市场化能力成为物企的重要课题。

　　关联收购之外，重续未来三年的持续关联交易， 宋都服务 还在提高对关联方提供服务的支出上限。

　　其中《重续新主租赁协议》里，2026年、2027年及2028年的建议年度上限均为1200万元，而2023年、2024年以及2025年前9月，该协议的年度上限分别为470万元、490万元及510万元，实际支付的费用总额分别为378万元、455万元及347万元。据悉计算，未来两年该项关联交易的上限服务费用的涨幅分别高达155%和145%。

　　有意思的是， 宋都服务 也在对外寻求融资，只是道路颇为坎坷。

　　今年7月2日，其宣布中止新认购协议，这是自2024年5月启动配股融资计划以来的第二次搁浅。根据公告，其此次融资的初衷是募集约6240万港元以“维持本公司流动性及潜在投资机会”。

　　聚焦 宋都服务 经营业绩与财务表现，今年上半年，其实现营收约1.16亿元，同比略微下降1.0%。其中，物业管理服务贡献营收9384.8万元，占总收入的80.6%，而来自 宋都股份 独立开发或合作开发的收入占比84%。

　　规模方面，截至2025年6月30日，其在管总建筑面积为850万平方米，同比减少5.6%，其中来自关联方的在管面积占比80.1%；同期，其总合约建筑面积约为960万平方米。

　　规模收缩、融资受阻、关联依赖…… 宋都服务 发展路径充满了中小物企的典型挣扎与无奈。