今年房企半年报季节，“销售下滑”与“盈利亏损”成了多家企业难以回避的高频词。数据显示，超过六成的房企归母净利润陷入负数区间，行业整体承压依旧明显。

　　而相比增速放缓，更令人警醒的是，支撑行业多年的增长逻辑正步入“真空期”——传统业务模式普遍失灵，转型焦虑弥漫其间。

　　也正因如此，那些敢于探索全新业态、成功跑通新发展逻辑的房企，在这一时期显得尤为珍贵。

　　8月29日新城发布的半年报，正为我们提供了一个从高杠杆规模扩张，转向精细运营的观察样本。

　　当旧引擎熄火，新赛道尚未铺就，仍有企业能做到——不仅稳住了舵盘，更悄然完成了动力系统的切换。

　　更有甚者，完成了这场转型的新城，居然做到了毛利率比头部央企还高！

　　01

　　“民企之光”高毛利的秘密

　　藏在财报的5大亮点里

　　根据新城控股公布的半年报，上半年实现营收221亿元，归属上市公司股东的净利润8.95亿元，扣除非经常性损益归属母公司净利润9.47亿元。

　　在约6成房企持续在亏损、平均每家亏损7.9亿~9.5亿的中报季，这个成绩显得相当不易。

　　更关键的是新城凭借民营房企的身份，部分财务指标甚至力压央企，这个现象背后，其实有以下五点支撑：

　　①夸张的毛利水平

　　新城上半年毛利率达到了夸张的26.85%，不仅较去年同期大涨5.25个百分点，甚至还盖过了大多央企，在整个行业内名列前茅！

　　跟踪行业研究的都知道，整个地产行业的毛利率曾在2011年创下40%的高点，但经过十多年发展，当下行业毛利率已经普遍低至10%。

　　新城这接近27%的毛利率水平，在地产行业整体弱复苏的市场环境中，简直独树一帜。

　　②商业的强大“引擎”

　　仔细拆解可以发现，新城高毛利的“增长引擎”来自商业板块。

　　上半年新城商业运营总收入达到69.44亿元，同比增长11.8%；物管毛利贡献占比从去年同期的57.21%大幅升至77.06%，毛利率高达71.2%！

　　

　　有一个细节可能大家没留意，上半年新城有近70亿的商业运营收入，同期的利息支出约16.97亿，相差近4倍之多。

　　留意财报就会发现，从2021年开始，新城的商业运营收入就已经开始超过当期利息支出，覆盖的比率也在逐年扩大，有理由相信，未来商业的这笔收入，能为新城的业务带来更强力的支撑。

　　③地产的“有效销售”

　　之所以要引入“有效销售”的概念，是因为在整个市场化放缓的大背景下，空有销售数字，而不见回款，对房企的现金流健康反而有害无益，因此行业更趋向去取得“有回款的销售”。

　　

　　财报中提到，新城上半年住宅开发业务实现合同销售金额103.3亿元，这个数据背后有两处亮点可寻：一个是对应的销售均价同比提高7.16%，实现了逆势上涨；另一个是，新城同时期实现了118.84亿元的回款金额，回款率达到115.05%。

　　

　　这么高回款率，意味着新城售后的资金回笼速度极快，能有效助力其资金周转和运营发展，这种“有回款的销售”，也是新城销售业绩质量和财务管理能力的重要体现。

　　④优质的资产底盘

　　复盘半年报，可以发现新城的业绩是构建在一整个强大的资产底盘上的。

　　先看新城商业的资产池，目前其在141个城市布局了205座吾悦广场，平均出租率达到了97.81%的高分位！

　　

　　上半年客流总量9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元，收获近70亿营收。按照新城年度计划的140亿商业运营总收入目标，目前完成度已接近50%。

　　强大的商业资产不仅持续为新城构筑经营护城河，也成为其在融资领域突围的重要底牌。

　　而在住开板块，截至6月底新城已售未结转面积（含合联营项目）达到1179.19万平方米，为未来业绩兑现奠定坚实基础。

　　同时，新城也在努力提升并维持较高的存货周转效率，上半年新城的存货周转率保持在0.1773的水平，可以看出新城在努力争取轻装上阵，在下一轮周期到来前占据主动。

　　⑤新业务的崭露头角

　　财报中还可以惊喜地发现，新城在代建领域的新布局——新城建管，已经基本实现了全国布局，并在业务上开花结果。

　　这个三年前才刚入局的新玩家，上半年新增签约面积超305万平方米，累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个，累计管理总建筑面积达到1900万平米。

　　

　　可以看出，虽然代建已然是竞争“红海”，新城也是“后来者”，但凭借在商业上积累的经验，或许能成为其代建业务差异化竞争的“高护城河”。

　　复盘新城的半年报，有一个清晰的结论，“住宅+商业”双轮驱动的业务结构，在这轮市场行情调整中极具优势，“商业的经营性收入的持续增加+住宅高回款率的有效支撑”，在行业波动中为新城提供了稳定的现金流和利润支撑，平滑了市场波动期的利润曲线。

　　尤其是商业板块，成为了新城利润结构的“压舱石”，是其抵御行业震荡调整的可靠收入来源。

　　同时，这种模式也成为新城实现逆周期增长的内生动力，在房地产行业下半场到来之际，是新城穿越行业寒冬的可靠保障，并进一步巩固了其市场竞争优势。

　　02

　　“一收一放”

　　均衡下的韧性生长

　　细看新城的这份半年报，能发现其在财务动作上有“一收一放”两大明显特征。

　　收：一场健康、有序的“缩表”行动

　　6月的时候，艳姐曾看到报道，新城用自有资金回购了一笔美元债，主动压降杠杆，优化整体债务结构。

　　其实这种主动降杠杆的举措，是近年来新城的习惯性动作，我们在中报里也能看到这个结果。

　　

　　与年初相比，截至6月底，新城的融资余额下降13.74亿元，合联营权益有息负债也降低6.91亿元，进一步压降至25.82亿元的水平，降杠杆、压负债有策略、有决心、更有效果。

　　这边负债规模压降，另一边商业利润的增厚及地产销售的高回款，这一升一降，为新城带来了一张相当靓丽的现金表。

　　在报告期内，新城手握91.83亿元现金余额，在手现金充裕；净负债率53.4%，这个负债水平要比一众央企巨头还要低，处于行业的绝对低位。

　　

　　上半年，新城实现经营性现金流净额为2.86亿元，经营性现金流净额已连续7年为正，保持这个记录，在整个地产行业中都相当稀缺。

　　放：融资模式上的“百花齐放”

　　与财务上的收缩相比，新城在融资渠道上展现出了让人眼花缭乱的“财技”，有两个相当“里程碑”的融资事件值得说道说道。

　　一是境外融资的突破口被新城打开了。

　　今年6月，新城控股母公司新城发展成功发行了一笔3亿美元境外债。

　　要知道，这是民营房企在三年来首次实现境外融资，标志着以新城为代表的民营房企信用修复实现了实质性突破。

　　要论起来，上半年只有绿城和新城两家房企成功发行了境外债，但相比较下来，新城身上有“纯民营”房企的标签，且发债规模更大，更重要的是债券类型是无抵押的纯信用债。

　　这几条标准筛选下来，新城美元债的成功发行，愈发具有含金量了。

　　在地产行业深度调整的背景下，国际债务投资逻辑已经从过去的“唯抵押物论”转向“现金流价值论”，在这种逻辑下，年均超50亿租金收入的吾悦广场，就是支撑新城发债的核心信用支撑。

　　二是优质的商业资产进一步拓宽融资渠道。

　　数据显示，今年1-6月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿。

　　这类融资模式对基础资产的价值有很高的要求，通常要能够产生稳定、可预测现金流的优质项目。

　　新城能跑通这条融资路径，吾悦广场高出租率、稳定的现金流及高利润率，是保障融资的重要来源。

　　除此之外，今年8月新城还成功发行一笔10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率为2.68％。

　　融资端实现境内外双向突破，在民营房企信用修复的这条路上，新城正逐渐成为引领者和开拓者，为市场注入了更多信心。

　　这“一收一放”之间形成的“剪刀差”，也助力新城的财务结构更加完善，获得了充裕的在手现金，成为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一。

　　03

　　最优质资产

　　正成为超级流量入口

　　其实在硬核的财报数据背后，我们更倾向于探究背后企业的经营能力，拿新城的“现金牛”商业板块来说，和传统的开发销售型项目相比，这项业务最大的不同在于：

　　它既不是一锤子买卖，也不是单纯的“坐地收租”，而是要求具备极强的精益化运营能力，在商场、商户、消费者之间，构筑一个良性繁荣的生态。

　　在这方面，新城提出了“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，在商业精细化运营领域不断深耕。

　　

　　拿已经连续举办了9年的“我爱你·五月”为例，这是新城自身开创的品牌节日，就像每年的电商购物节一样，通过这一品牌IP，新城得以实现全国吾悦广场联动，一边扩大聚客效应，一边深挖品牌商家的深度运营，带来优质的消费体验。

　　而上半年最火爆的IP“苏超联赛”中，新城也发挥苏企主人翁精神，以“吾悦爱江苏”为主题与苏超强势联动，精心策划了多维度的沉浸式消费体验，创造性的形成了“体育+商业”的融合范例。

　　同时，对汹涌而来的消费者，新城也构建了一整套精细的会员运营体系，通过搭建等级成长，自研用户洞察工具，营销活动策划等，有效链接用户并促进消费转化。

　　财报提到，新城上半年实现了9.5亿人次的客流量、达成4917万会员，可以说新城最优质的的资产吾悦广场，正成为新城品牌的最佳流量入口，吾悦广场的品牌形象，越发深入人心。

　　这些运营举措不仅提升了短期业绩，更在情绪价值、品牌差异化方面构建自身优势，为商业资产的长期价值增长奠定基础。

　　除了商业运营上的精心耕耘，新城还始终践行企业主体责任，将“保交付”作为核心任务之一。上半年交付了1.6万余套住宅，积极兑现对业主的承诺。

　　商业运营处处出彩，基本盘业务筑牢夯实，从过去高举高打的规模扩张，当如今的“商业+地产”的轻重并举，在企业经营管理层面，新城显然进入了更高一层级的维度。

　　结语

　　在新城半年度业绩说明会上，新城管理层表示，相比签约规模，更看重资产价值的守护，公司将会在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点。

　　而新城的这份业绩中报，应该是诠释这个“平衡点”的一种答案，也是践行管理层“守护资产价值”目标的一种路径。

　　而新城也以自身为样本，向市场展示了一种积极信号，一批模式健康、财务稳健、资产优质的民营房企正逐渐摆脱信用困局，更为行业提供了一条可研究、可复制的路径范本。