——2025年8月房地产市场跟踪

　　近期，《住房租赁条例》（以下简称“《条例》”）出台，并将于9月正式实施；作为我国首部专项规范住房租赁的行政法规，条例的出台有助于规范住房租赁活动，维护租赁活动当事人合法权益，促进租赁服务走向“机构化专业管理”，完善了“租购并举”的制度保障，进而推动房地产行业高质量发展。

　　7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）经国务院正式颁布，自9月15日起施行。作为我国首部聚焦住房租赁领域的专项行政法规，《条例》的出台填补了我国住房租赁领域顶层立法的空白，有助于规范住房租赁市场交易行为、维护租赁活动当事人合法权益、推动住房租赁市场高质量发展，对于完善“租购并举”住房制度保障体系，促进房地产市场从传统单一销售模式向多元化发展模式转型，具有重要意义。

　　从供给端来看，《条例》明确提出“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给”。从市场现状看，我国城镇居民住房自有率约87.8%，位居全球前列，但部分房源长期闲置、利用效率偏低。鼓励居民家庭出租自有住房，既有助于适度减少存量房源抛售压力，更能为租赁市场补充增量供给，助力房地产市场平稳运行。与此同时，随着存量商品房去库存政策的逐步推进，部分城市已在“非居住空间改租赁住房”、“存量房源收储转租”等领域取得阶段性进展。此类举措在增加租赁住房供给的同时，也有效盘活了企业持有的低效存量资产，实现资源配置效率提升。但需注意，当前“非居改租”仍面临改造成本偏高、用地性质及物业用途变更流程复杂、消防审批标准不明确等现实障碍，后续需通过细化配套政策、优化审批流程等方式，进一步破解实践难题。

　　需求端方面，《条例》明确要求“国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。若“租购同权”政策全面落地，有利于推动住房回归居住本源属性。从制度保障层面，《条例》通过明确租赁合同备案免费化、禁止暴力驱赶承租人、建立租赁押金监管机制等措施，切实增强承租人居住安全感与权益保障力度。“租购同权”政策的推进，能够有效解决三类群体的住房难题：一是无力购置商品住房且暂不符合公共租赁住房申请条件的群体；二是对居住品质有较高需求、愿意通过租赁实现改善型居住的家庭；三是新市民、青年人等流动性较强群体的长期居住需求，为其在城市稳定生活、就业提供基础保障。

　　此外，《条例》明确提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。近年来，在政策支持与市场需求双重驱动下，我国住房租赁市场实现快速发展，但当前市场大部分房源由个人业主提供，机构化率远低于日本、美国等国家，《条例》对专业化租赁企业的培育支持，将进一步提升市场化租赁房源占比，推动租赁服务从“散户化粗放运营”向“机构化专业管理”转型。第三方数据显示，2025年上半年，重点城市租金房价比已升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年期定期存款利率，随着租赁住房REITs市场的逐步成熟、市场利率下行趋势的延续，住房租赁资产收益率的吸引力持续提升，越来越多投资者将目光投向租赁市场，为行业发展注入长期资本。部分房地产开发企业已探索新建自持商品住房、打造租赁住房社区等模式，基金及险资等资金亦不断融入租赁市场，重塑投资主体格局。在《条例》的规范引导下，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的头部企业，将逐步成为市场主导力量。

　　中诚信国际认为，本次《条例》的颁布，对于规范住房租赁活动、维护租赁活动当事人合法权益、促进住房租赁市场高质量发展、完善“租购并举”住房制度保障，均具有重大意义。我国住房市场长期存在“重购轻租”倾向，7月召开的中央城市工作会议明确提出，加快构建房地产发展新模式，而建立“租购并举”住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系，是推动房地产发展新模式的重要一环。《条例》的出台正是完善“租购并举”制度保障的关键一步，将为房地产行业高质量发展提供重要支撑。

　　7月新房价格同比跌幅有所收窄，销售金额同比降幅扩大，二手房市场热度转弱，但高能级城市韧性犹存。商品房待售面积环比连续5个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。7月房企境内债券市场融资延续净流入态势，二级市场交易热度平稳，境外市场整体变化不大。

　　需求端，7月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少8个至6个，其中一线城市和二三线城市环比均出现下降，但商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续9个月呈收窄态势。从销售情况来看，7月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达8.40%、14.08%，环比分别下降45.81%和47.55%；前7月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月有所扩大，下行压力仍较大。但随着8月国务院第九次全体会议强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，加之8月以来北京、上海等地政府推出优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、降低商业贷款首付、定向补贴优惠等调控政策，楼市止跌回稳态势有望稳固。

　　供给端，根据克尔瑞监测数据，7月土地市场延续量缩价涨趋势，建面下降、金额持平，各能级城市溢价率有所分化，其中一线城市溢价率创年内新高，二线及三线城市溢价率小幅波动。核心城市核心地块热度高涨，如上海徐汇衡复地块以20万元/㎡楼面价刷新全国纪录，深圳南山前海地块溢价率达86.1%，优化土地供给质量的趋势愈发明显。7月新开工面积环比有所减少，累计降幅同比有所收窄，竣工面积累计降幅同比提升。商品房待售面积连续5月环比下降至7.65亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~7月房地产开发投资规模同比下降12.00%，累计降幅较上月小幅增加，资金来源中购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降9.30%和9.90%。

　　二手房市场来看，7月70个大中城市二手销售住宅价格仍普遍下行，环比上涨城市仅1个，其中一线城市价格环比及同比降幅较上月均有所扩大，二、三线城市价格环比及同比降幅较上月收窄。成交量方面，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，受季节性回调与需求透支等因素影响，二手房市场热度有所转弱；7月一线城市中，深圳二手房成交量环比逆势微增，北京、上海、广州环比全面回调；二线城市中苏州、南京、厦门等核心城市环比下降。第三方监测的百城二手房挂牌量同比增长11.58%，其中三四线城市和新一线城市供给压力尤为突出，部分城市如深圳、泉州挂牌量激增，二手房市场仍呈现供给放量、需求萎缩的显著特征。高能级城市二手房市场韧性仍较强，但成交难度加大。

　　债券市场方面，7月境内债券融资金额环比上升，净融资规模仍呈净流入态势，除了滨江集团、新城控股及金辉集团等民企以及绿城集团外，其他发行主体均为央国企，其中新城控股和金辉集团的债券发行均由中债公司提供担保；7月房企无境外债发行；同期未新增违约或展期主体。自8月25日至9月末房地产企业境内债整体到期规模448.25亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券），除融资渠道较为畅通的央国企外，万科企业到期规模20亿元，得益于股东在资金方面的支持，市场兑付预期较为强烈；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，7月，房企境内债券日均交易量环比略有下降，成交热度平稳，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比小幅增长，投资类地产债券1收益率环比小幅下滑。境外市场方面，7月以来中资房企债券交易价格整体无大的波动。

　　[1]按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债，成交收益率在6%以下的为投资类债券。