PART 1

　　你家物业进场时，给小区付过“百万彩礼”吗？

　　这不是段子，而是当下物业圈的真实现状：成都某楼盘，碧桂园物业甩出500万入驻；为进武汉一个超级大盘，万科物业直接砸下760万……

　　新物业公司想进场，先带资一二百万“提升小区硬件”已成潜规则，并且互相攀比，逐年加码。

　　业主们当然是乐见其成，而物业选聘也仿佛成了大型选婿现场，而且是江西版——有没有能力先不谈，先端上聘礼盘再说，其中还不乏“1888万天价版”。

　　而这场“带资内卷”中，最新的高额纪录，可能就要花落杭州了。

　　

　　据说不久前，奥体某豪宅业委会找到滨江物业（原生物业公司），开出了“下个合同周期带资超1600万”的续聘条件。

　　虽然对带资早有心理准备，滨江物业这一次还是被吓到了，直接选择不续聘。

　　随后，该小区转入物业公开选聘环节，业委会成员为主的5人小组将从报名公司中选出2家候选，不过将带资条件降到了930万。

　　即便如此，也仍能排进全国“物业带资豪礼榜”。

　　PART 2

　　看到这些新闻，很多人的反应或许和我一样：动辄带资百万千万，物业公司有这么赚钱吗？

　　我翻了下克而瑞物管的统计数据：七成以上物业项目净利率在5%-8%，头部项目也就5%-10%，和美的、海尔等制造企业差不多。

　　那带资这笔账，算起来就有点烧脑了。

　　就以该奥体豪宅为例，含能耗物业费是6块7/㎡/月。建筑物面积约26万m2，不计收缴率，一年营收满打满算2100万。

　　再按10%年利润率算，一年利润是210万，三年合同期也就600多万。

　　不说1600多万出不起，930万账面上也很难平。

　　“最初新物业进场时，投入几十上百万提升公区，表达一下诚意，也算是个见面礼。”一位干了多年物业的朋友告诉我，“但现在渐渐变成价格战，有些带资入组，账早就算不过来了。”

　　那问题来了：为什么物业公司还抢着往里跳？

　　PART 3

　　因为有些物业公司，只是为了“抢盘”。

　　物业公司通常有两种增长方式：一种是像绿城、滨江、龙湖、万科这样的“大厂”，走的是“拓营一体”。

　　拓展和运营团队捆在一条绳上，既要拿下项目，也要确保后期能赚钱，所以出手比较谨慎，承诺相对克制。

　　另一种是“拓营分离”，拓展部门的KPI是先拿下地盘再说，至于后期怎么干、能不能兑现承诺？那是另一个部门的事，他们“管杀不管埋”。

　　于是，你就能看到一些匪夷所思的操作。

　　比如，今年成都某楼盘，中标物业承诺带资570万进场，没想到中标没几天，直接“提桶跑路”，业委会只好启动应急预案，临时找来其他物业公司代管半年。

　　而且就算真的“亏本入场”，一些小物业公司也还是有应对之策。

　　带资出血太多？就想尽办法回血：草坪少修一点，保洁少来几次，广告位收入先放自己口袋，有的甚至还动起了物业维修基金的脑筋……

　　目前物业公司带资进场有两种形式：一种，物业直接拿现金投入整改，用来提升小区硬件。另一种，是把钱打进业委会控制的账户，由业委会支配使用（通常也用于硬件改善）。

　　

　　无论哪种方式，本质上都是在挤压服务人员的成本。而作为劳动密集型行业，“人”才是物业服务的灵魂。

　　有头部物业公司做过测算，人力成本大约占物业成本的60%-70%。

　　管家学历是大专还是本科、保安有没有军旅背景、门岗是否1米8小哥……这些业主有直观感受的服务细节，全都跟预算挂钩。

　　制造业成本是钢板焊死的，物业的成本则像橡皮筋，能拉能缩，主要看公司管理体系以及是否“爱惜羽毛”。

　　一些物业公司甚至还有“撒手锏”——耍赖不兑现。南京就有一家物业，当初承诺带资进场，结果直到合同期满仍未履约。业主无奈告上法庭“讨债”，直呼自己“被祸害了整整三年”。

　　过度内卷，最终承受后果的还是业主。

　　PART 4

　　当物业费不变时，带资选聘其实就是一场价格竞低投标的游戏。

　　一个小区“物业带资越多越好”与“物业费越低越好”，本质上是同一个市场逻辑——都是像拼XX一样追求极致的“物美价廉”。

　　物业收费当然要合理，但是否“越低越好”？估计杭州很多改善住宅的业主有话说。

　　去年底，西溪公馆主动涨了1块出头的物业费，换成了滨江物业。不久前，申花天玺也涨价1块左右，引入绿城物业。

　　万象城悦府，几年前滨江物业因与原业委会条件谈不拢而退出。后来业主觉得新物业不及预期，今年又加价0.5元/㎡/月，并提高租金分配比例，硬是把滨江请了回来。

　　一面是许多改善小区“加钱换好物业”，一面是许多豪宅以带资为条件，事实上“竞低价选物业”。

　　

　　一个小区应该匹配多少价格的物业费？业主之间当然会有不同意见，这个很简单，通过业主大会投票决定即可。

　　现在的问题在于，“带资进组”的方式让价格产生了迷惑性。

　　比如一个小区，物业费是5元/㎡/月，一年物业费总收入1000万。现在新物业带资600万进组（3年合同周期），平摊下来，相当于实际物业费4元/㎡/月。

　　时间长了，业主不免产生心理落差：明明交着5元的物业费，怎么感觉最多4元的水平？新物业进小区服务没变好，反而更差了？

　　适当的让利或折扣，或许是皆大欢喜，但大幅脱离成本的服务一定是不可持续的。

　　PART 5

　　“本来简单的事变复杂了。”一位业内人士感叹。

　　他认为，无论业主倾向于物业费“物美价廉”或“高价高质”都是一种自由，但应该透明清晰，而不是叠床架屋，搞出多个并行的暗价格体系。

　　各种规则混杂在一起，同时考验着物业公司的野心和良心，还涉及大笔巨款的规范管理。

　　与其这样，不如把物业费包干制改成酬金制，小区约定好物业公司利润，每年按实际运营成本收物业费，至少心不会那么累。

　　就像前一阵被叫停的外卖大战，任何一场价格竞争的创新，往往不免过度内卷的结局。

　　“带资进小区”原本是一个诚意，一种祝福，一次园区硬件焕新的契机。但当这条赛道上过度拥挤，乃至开始远离经济规律，也有可能演变成劣币驱逐良币。

　　这时候，行业需要反思竞争的边界在哪里？诚意与品质之间，又该如何平衡？