近日，陷入债务危机的香港郑氏家族，正与黑石集团洽谈一笔25亿美元的融资方案，可能涉及优先股/普通股投资，甚至是联合私有化。

　　黑石带着25亿美金找上门的时候，香港郑家怕是把它当成了最后一根救命稻草。但这根稻草，到底是能拉他们上岸，还是会把整个船拖得更深？最近新世界发展那股价跟坐过山车似的，8 月 7 日盘中飙涨 20%，转头就出来辟谣说“没谈过收购”，这波操作，像极了溺水者抓着浮木又怕它碎了的样子。

　　要说郑家怎么落到这步田地，还得从他们家的“扩张瘾”说起。2011 年郑裕彤退休，郑家纯接棒后就跟打了鸡血似的，非要在内地房地产市场搞“规模为王”。

　　结果呢？2015 年抛了内地物业，转头又看错形势杀回来，2021 年郑志刚更是逆势抄底囤地，把 K11 商场从香港 4 座扩到内地 26 座，单个项目砸 50 亿港元，回报周期 10 年以上。

　　这哪是做生意，分明是赌桌上押错了注——电商冲击加上疫情，K11 成了“打卡免费、消费拉黑”的典型，现金流入不来，只能发利率 8%以上的永续债续命，34 亿美元利息拖到现在付不出，净负债率飙到 50%，活脱脱把港资房企的稳健招牌砸成了内地房企的老路。

　　再看看隔壁李嘉诚，那操作就精明多了。2013 到 2016 年套现 2500 亿港元，把内地资产占比从 75%砍到不足 5%，2024 年连北京豪宅都 5 折甩卖，连香港深水湾老宅都挂牌了。这哪是撤退，分明是看透了“房地产过度资本化就是城市枷锁”——香港房价收入比 47 倍全球最高，年轻人移民率 12.5%创新高，连科技公司都跑去深圳新加坡，这时候还死扛地产，不是跟钱过不去吗？

　　而黑石敢在这时候递橄榄枝，那可是有备而来。这家管理着 1.2 万亿美元资产的巨头，最擅长的就是在别人恐慌时捡漏。

　　2007 年金融危机前抄底希尔顿酒店，重整后 IPO 赚了 4 倍；日本 90 年代就开始买东京酒店，2022 年抛 45 亿资产套现，2023 年旅游业一复苏又杀回去。

　　在中国市场，它早就玩过“买入-修复-卖出”的套路：2008 年 10 亿买上海长寿路项目，2011 年卖给郑家，转头 2012 年就联合顶新买华敏帝豪大厦，2013 年又 4 亿美金拿下印力集团 40%股权，2021 年差点 40 亿美金吞下 SOHO 中国的 8 个地标，要不是监管介入，现在早成北京上海的大房东了。

　　更值得琢磨的是黑石和贝莱德这对“兄弟”。当年黑石分出去的部门成了贝莱德，现在贝莱德握着中国 50 多家龙头企业的股份，2750 亿人民币持仓，是腾讯第四大股东、比亚迪最大外资股东。

　　这俩都靠着 2008 年金融危机发家：传统投行被监管捆住手脚，它们就靠资管产品吸走资金，美国政府还把危机资产交给贝莱德处理，黑石则 25%折价捡瑞银的债券包，后来甚至把房租打包成证券——这操作，跟引发次贷危机的玩法越来越像，只不过更隐蔽了。

　　现在黑石盯上郑家的优质资产，与其说是救急，不如说是精准卡点。当传统房企还在为债务焦头烂额，这些资本巨头早就摸透了周期：在市场底部用低价拿优质资产，等经济回暖再通过运营或出售套现。

　　只是不知道，当黑石这样的“新金融之王”越来越深地绑定中国核心资产，当它们的运作手法连监管都难穿透时，这到底是给市场注入活力，还是埋下更大的雷？