小区的物业公司，可能正在悄悄卷铺盖走人。

　　这次，不是业主非要换，而是物业公司自己不想伺候了。

　　甚至是自家开发商的项目，撤退时也不讲情面。

　　日前，“物业大撤退”冲上微博热搜榜首，阅读量破亿。曾经在小区里怎么也赶不走的物业公司，如今正在以肉眼可见的速度集体离开。

　　物业公司大撤退

　　克而瑞数据显示，去年全国物业撤场项目达173个，六成以上，都是物业公司主动撤出或者到期不续，而非因服务问题导致的“炒鱿鱼”。

　　就连TOP50物企的主动撤场率，也同比增长了37%，其中住宅项目占比超过八成。

　　日前，万科物业宣布，将于2026年6月30日正式撤出江苏徐州未来城、万悦城、华府天地、水润峰境、云湖明庐等6个小区。

　　截至2026年4月中旬，万科物业在全国范围内已终止173个小区的物业服务合同，其中89个小区完成交接，新物业或社区托管方已进驻。

　　眼下，60多家上市物业公司当中，绝大多数都已经公布了2025年的财报数据。其中一个整齐划一的特点是：所管理的物业面积明显下降。

　　比如中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米。

　　雅居乐旗下雅生活累计主动退出548个在管项目，在管面积同比减少482万平方米，覆盖城市数量减少12个。

　　彩生活终止管理面积6124.9万平方米。

　　世茂服务退出在管面积超过3000万平方米。

　　永升服务退场签约4200万平方米。

　　融创服务撤场/待撤59个项目。

　　远洋服务的合约面积减少822.1万平方米，在管面积减少310.5万平方米。

　　佳兆业美好在管面积同比减少3.5%

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　　还有一些物业公司的在管面积虽然没有减少，但增速却相当缓慢。

　　当行业标杆都开始撤退，事情往往就没那么简单了

　　为何集体跑路

　　无非就是不赚钱。

　　克而瑞数据显示，全国500强物企的平均收缴率，已经连续四年下滑，去年已经降到了71%。

　　上市物企还能勉强维持在78%，但中小物企可就没那么幸运了，能保持65%左右的收缴率已经不易，部分项目甚至能跌破50%。

　　据经济观察报报道，某物业公司的负责人表示，其所在公司在2017年至2021年通过收并购纳入大量区域性物业公司，但这些标的资产质量差异较大，后续整合困难。

　　以其中一个收购项目为例，收购时虽然收缴率低，但项目账上有来自开发商的2000万元应收款，他们计划收回应收款后，通过更新设施和改善服务来提升收缴率。

　　但原开发商爆雷，应收款成为坏账，后续一系列计划无法实现。对业主的承诺无法兑现，业主更加不满，物业费收缴率更低。

　　物业费的收缴率一旦被踩破门槛，就会螺旋式下降。

　　只要长期有人不交物业费，业主们都觉得他都不交我凭啥交，最后索性大家一起都不交。

　　上述负责人介绍，接手几年后，物业费收缴率一直上不来，项目持续亏损。2025年，该项目已被列为必须退出的项目。

　　再比如，杭州的北樾府小区，万科物业服务近四年，但物业费收缴率却从92%下滑至76%，亏损约130万元。

　　浙江湖州一小区物业费收缴率甚至只有16.5%，物业的累计亏损，高达数百万元。

　　收入螺旋式下降，但成本还是一直在涨。

　　另外，空置房欠费的问题，也越来越严重。

　　由于地产销售放缓的因素，也导致了大量未住房源物业费无人缴纳，欠费越滚越高。

　　业主们拒缴物业费的想法通常都是“服务不匹配价格”，而物业公司因为收不上钱，也只能进一步压缩服务投入，双方陷入死循环。

　　从躺赚到撤离，一个时代的终结

　　曾经的物业公司，一直被视作地产行业里的“避风港”。

　　轻资产、持续现金流且无太大法律风险。

　　过去几十年，在我国楼市迅猛增长的背景之下，物业服务也跟着吃香喝辣，很多物业公司躺着就能够赚钱。

　　尤其是2015年到2024年更是物业服务高速增长的时期，在这期间，物业企业的规模急剧扩张，很多物业公司管理规模都呈现几倍甚至十几倍的增长。

　　比如碧桂园服务在管面积10.63亿平米，保利物业管理面积8.34亿平方米，恒大物业管理面积5.96亿平方米。

　　另外包括万物云、雅生活、绿城服务的管理面积都在4亿平方米到5亿平方米之间。

　　尤其是最近几年时间，在整体楼市表现并不太好的情况下，很多房地产开发商都将精力放在物业管理上面，试图通过物业公司来提升造血能力，补充现金流。

　　截至2023年底，我国物业管理企业达到37.5万个，较2018年末增长59.8%，全国物业企业法人单位从业人员总数也达到854.3万人。

　　但任何行业都逃不过周期。

　　2024年，多家物业公司收入下滑、利润下降甚至亏损，行业由扩张进入调整阶段。

　　2025年，物业企业主动转向战略收缩，核心目标是改善盈利能力和现金流。一是退出持续亏损项目；二是剥离低回报业务；三是收缩增值业务。

　　主动退出低效项目，砍掉不赚钱的增值业务，自然便有了这场撤离潮。

　　真的撤了之后，失去物业的小区们开始陷入管理真空。

　　留下的真空由谁来填补？社区兜底？业主自治？新商业模式？目前均无标准答案。

　　即便由政府协调引入新物业，也往往需要“有经济实力”的大公司。

　　毕竟大家也都知道，这很可能是个亏本买卖。

　　小区的大门还在，但守门的人，或许正在越来越少。