2025年，房地产行业仍处于深度调整与模式重构的关键时期，行业发展逻辑深刻重塑，由规模扩张转向质效提升，商业物业开发和运营板块亦是如此。

　　在以自持为重的商业地产开发商同行中，让我们把目光聚焦于三家头部连锁上市公司：华润置地、龙湖集团和新城控股，目前，经历多年开发及运营经验沉淀，TA们不仅是国内商业物业领域颇具规模效应的业主方，而且通过长期对商业物业的经营管理筑牢了在行业调整期的安全垫，并打造出企业价值的新增量引擎——轻资产管理输出业务，不断拓宽加厚自身可持续发展的根基。

　　（下文盘点以公司名称首字母为顺序）

　　华润置地

　　在营购物中心98座，2025年销售额同比增22.4%至2392亿元

　　2025年，华润置地综合收入为2814.4亿元，同比增长0.9%。其中，开发销售业务收入为2381.6亿元；经营性不动产收租型业务收入为254.44亿元；轻资产管理收费型业务收入为178.34亿元。经常性业务收入合计为432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4%。

　　2025年，公司综合毛利率为21.2%。其中，开发销售型业务毛利率为15.5%；经营性不动产收租型业务毛利率为71.8%，同比提升1.8个百分点；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升2.5个百分点至35.5%。

　　2025年，公司股东应占溢利为254.2亿元；核心净利润为224.8亿元，同比下降11.4%。其中经常性业务核心净利润116.5亿元，同比增长13.1%，核心净利润贡献占比同比增长11.2个百分点至51.8%。

　　持有物业运营：

　　收租及收费型业务利润贡献超五成

　　2025年，华润置地在营不动产（购物中心、写字楼、酒店）收入为254.4亿元，同比增长9.2%，核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%。经营性不动产收租型业务已成为公司利润及稳定现金流的核心贡献者。

　　华润置地自持购物中心2025年实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，同店增长12.0%，占社会消费品零售总额0.5%。其中，重奢零售额占比36%，非重奢占比64%。年内新开业购物中心7座，截至2025年年末，在营购物中心达到98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三，购物中心总建筑面积1242万平方米，同比增加8.4%，权益建筑面积932万平方米。

　　2025年购物中心业务营收219.2亿元，同比增长13.3%，出租率97.4%，同比增加0.3个百分点。整体经营利润率63.1%。租售比维持11.5%合理水平，同比2024年下降0.7个百分点。

　　2025年，该集团写字楼营业额为16.8亿元，同比下降10.8%，写字楼出租率77.7%，同比增加2.8个百分点。截至2025年12月31日，在营写字楼总建筑面积146万平方米，同比无变动，权益建筑面积111万平方米。期内未有写字楼投入运营，在营写字楼数量维持在23座。

　　2025年，华润置地酒店营业额为18.5亿元，同比下降10.5%；酒店平均入住率67.3%，同比增长3.1个百分点。截至2025年12月31日，酒店总建筑面积79万平方米，同比增长1.2%，权益建筑面积63万平方米。年内新开业酒店1间，即绍兴木棉花凯悦臻选酒店，在营酒店增至18间。

　　华润万象生活：

　　2025年营收180.2亿元，同比增长5.1%

　　轻资产管理收费型业务营业额178.3亿元。包括旗下上市附属公司华润万象生活开展的轻资产管理服务（不含集团内业务）；和文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等其他业务。

　　截至2025年12月31日，商业管理航道业务在管项目135个，其中31个为向第三方的管理输出项目；物业管理航道业务合约面积4.64亿平方米，较2024年末增加2.9%。

　　2025年，华润万象生活实现营业额180.2亿元，同比增加5.1%，其中，物业航道业务营业额108.5亿元，商业航道业务营业额69.1亿元。

　　同时，该集团文体产业运营营业额12.0亿元，同比增长53.5%。截至2025年12月31日，文体产业运营业务管理面积450万平米，年内新获取广州、深圳3座场馆运营权，在管项目增至20个。

　　2025年，华润置地租赁住房营业额5.0亿元，同比增长0.4%。截至2025年年底，租赁住房业务在营房间4.9万间，年内新开业16个项目，在营项目增至61个。

　　2025年，该集团城市建设管理与咨询营业额11.2亿元，同比下降4.6%。截至2025年年底，城市建设管理与咨询业务管理面积6,138万平米，年内新增签约87个项目，在管项目增至240个。

　　未来展望：

　　5年再开27个，2030年底在营购物中心增至127个

　　华润置地表示，在经营性不动产收租型业务方面，激活可持续增长动能。深耕购物中心、写字楼及酒店等优质不动产领域，为集团业绩可持续增长的核心支撑，夯实抗风险能力。

　　截至2025年年末，华润置地已有27个城市实现2个及以上购物中心布局，未来将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献稳步提升。预计2030年末，在营购物中心将增至127个。

　　财报显示，2025年年底，华润置地投资物业土地储备面积为737万平方米，权益面积为525万平方米。其中，商业土地储备面积481万平方米，占比65.3%，在建及规划中购物中心30座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

　　龙湖集团

　　在营99座商场，2025年销售额约824亿元

　　2025年，龙湖集团营业收入为973.1亿元，其中，地产开发业务收入为705.4亿元，运营业务收入为141.9亿元，服务业务收入为125.8亿元。运营及服务业务收入合计为267.7亿元，占总营业收入提升至27.5%。

　　公司拥有人应占溢利为10.2亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损为17.0亿元。其中，运营及服务业务核心溢利为79.2亿元，毛利率保持在50%以上，净利率达30%，持续贡献稳定利润。

　　龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2025年度业绩发布会现场表示，预计到2028年，集团的运营及服务收入将超过（地产）开发收入。运营服务收入会贡献集团主要的利润，成为集团安全的非常稳固的基石。

　　值得一提的是，在行业困难时期，龙湖大股东选择以真金白银来激励和留住人才。2026年3月30日，龙湖集团发布公告称，主要股东Charm Talent International Limited和Junson Development International Limited宣布向员工信托无偿捐赠合计1亿股公司股份。按目前股价计算，价值超7亿元。此次捐赠的股份将纳入龙湖集团“限制性股份激励计划”，用于激励在行业下行周期中坚持企业长期价值的核心人才。

　　陈序平在公告中指出，捐赠安排体现了主要股东对龙湖集团长期发展的信心与支持，旨在强化核心人才的长期主义导向，助力公司中长期战略目标的实现。多家媒体报道，公告中的主要股东之一实为龙湖集团创始人吴亚军。

　　投资物业运营：

　　2025年租金收入约112.1元，持续贡献稳定利润

　　目前龙湖集团的运营业务主要包括商业投资和资产管理。商业投资秉持轻重并举战略，稳步推进网格化布局，主要产品线为都市型购物中心天街。资产管理集成长租公寓「冠寓」、活力街区「欢肆」、服务式公寓「霞菲公馆」、产业办公「蓝海引擎」、妇儿医院「佑佑宝贝」以及健康养老「椿山万树」六大业务。

　　2025年，龙湖集团运营业务收入为141.9亿元，较上年增长1.6%，商业投资、资产管理的占比分别为79.0%和21.0%。运营业务毛利率为75.6%，较上年增长1.4%，其中商业投资和资产管理的毛利率分别增长1.8%和0.2%。

　　全年新增运营13座商场，其中5座为轻资产。截至2025年12月31日，龙湖商业累计开业运营商场达99座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国25座城市，运营总建面为1050万平方米（含车位总建筑面积为1403万平方米），年内，龙湖商业还积极推动包括重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街等存量项目的改造升级，围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升，进行精细化调改与运营优化。

　　数据显示，龙湖集团全年租金收入112.1亿元，同比增长4.0%，整体出租率为96.8%；合作品牌超7400家，战略合作品牌超400家。与此同时，龙湖集团在营商场2025全年实现营业额约824亿元，剔除车辆销售的营业额整体增长17%；同店同比增长6%；日均客流约379万人次，整体增长16%。

　　此外，龙湖集团集团资产管理品牌，涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务的「龙湖资产管理」，2025全年实现收入29.8亿元。其中，长租公寓品牌「冠寓」2025年租金收入为24.8亿元，期末整体出租率为94.1%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.7%。活力街区品牌「欢肆」2025年内在上海、杭州、合肥、成都新开业4个项目，平均出租率约93%，存量资产运营能力持续精进。

　　未来展望：

　　2026年计划新开9座商场

　　对于旧项目焕新升级，商业投资航道总经理包伟在年度业绩发布会上表示，购物中心的存量改造，已经不再是行业的可选项，而是关乎生存的必选项。改造后，随着项目品质提升和品牌升级，将会持续带来正向的营收增长。

　　同时，陈序平也对存量商业项目的资产重构提出新要求，陈序平透露，预计今年龙湖将推出40个项目的焕新计划，让老资产焕发新活力。

　　而对新增商业而言，2026年，龙湖集团计划新开9座左右商场，包括约4座轻资产项目，分布在杭州、成都、长沙等城市，轻重并举，稳步发展。随着更多商场开门迎客，商业航道的收入有望再上新台阶。

　　新城控股

　　在营178座商场，2025年剔车总销售额同比增7.18%至970亿元

　　新城控股2025年实现营业收入530.12亿元，同比减少40.44%，主要原因为房地产交付收入较去年有所减少。利润总额为20.75亿元，实现归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。

　　商业物业运营：

　　新开5座吾悦广场，2025年末在营商场出租率97.86%

　　铱星云商注意到，在新城控股2025年的年报中，公司主营业务表述语由以往的“地产开发+商业运营”双轮驱动，转变为“商业运营+地产开发”双轮驱动。两项主营业务的前后调换，意味着业务重心由地产开发向商业运营的转移。

　　2025年，新城控股新开5座吾悦广场（不含自持焕新项目），截至报告期末，新城控股在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量178座（自持148座，管理输出30座），开业面积1649.07万平方米，出租率97.86%。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；截至报告期末，目前，新城控股已与超3.55万品牌建立战略合作，会员人数5497万人，较2024年末增长25.82%。

　　作为连锁商业运营头部企业之一，新城控股吾悦商管在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘，继而取得业绩的逆势增长。2025年，新城控股实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10.00%。

　　未来展望：

　　2026年新开业5座吾悦广场，商业运营总收入145亿元

　　新的一年，新城控股定下了稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控的发展战略。

　　在商业管理方面，吾悦商管将坚守“吾悦经营五步法”，计划2026年实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座，根据铱星云商的统计，这个开业计划数量应该仅指自持商业项目。