25 年公募 REITs 中报披露，拆解持有人数据来看，机构投资者集中度进一步提升，无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大机构持有人，且规模占比边际均提升，更关注产业园和仓储类资产，而保险资金持仓规模有所下滑，对风险资产表现得更为谨慎。往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs 或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本轮跌幅较大的择优配置。

　　2025 年中报 REITs 投资者结构：券商自营大规模增持

　　整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，25 年中报披露的持有人户数相较 24 年年报平均下降 25.8%，户均持有份额增加 5.89%，机构投资者占比持续上升。从25年中报披露的前十大机构持有人数据来看，原始权益人及关联方的配置占比较大，占总市值的 36.89%；其次，券商自营为配置 REITs的绝对机构主力，占比 15.55%；保险资金和产业资本次之，分别占比 6.53%和 4.15%，其余各类机构配置比例均低于 2%。无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大持有人，且规模占比边际均提升。

　　持有人结构变迁：券商自营增持风险资产，保险资金则更为谨慎

　　对比 2025 年中报和 2024 年年报持有人数据，有如下特点：1、券商自营活跃性显著提升，对产业园、仓储物流此类风险资产增持较多，而对市政环保的配置比例则明显下降。2、保险资金对基本面判断相对谨慎，整体上对市政环保和能源板块小幅增持，而对仓储物流、产业园等基本面有所承压的板块进行了减持。3、产业资本涉及产融结合，但上半年除对能源板块的配置占比稍有增长外，其余各板块均有所下降。4、券商资管、基金专户、保险资管对 REITs 的配置有减少，或与 REITs 过去一年累积涨幅较高，部分委托人卖出兑现收益有关。

　　机构风险偏好与投资约束：券商交易灵活、保险以长期配置为主

　　券商自营资金凭借负债端的稳定优势，交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，投资管理上属于非权益类基金中的一类。保险公司投资 REITs 应当具备不动产投资管理能力，仍以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。公募基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金。穿透来看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝对回报，实际配置情况和 REITs 市场表现关联度高。银行理财主要通过委外方式配置 REITs，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的。

　　后续行情怎么看？

　　25 年 6 月底以来，REITs 市场受前期累积涨幅偏高、股市上涨分流资金、债券收益率上行、基本面承压、年中兑现收益等因素影响，REITs 回调，股债跷跷板效应对债市影响明显，近日 REITs 市场与债市的相关性明显提升。往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs 或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，中长期看，低利率环境下，REITs配置价值仍存。经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本轮跌幅较大的择优配置。

　　风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险。

　　正文

　　2025 年中报 REITs 投资者结构：券商自营大规模增持

　　根据 66 只公募 REITs 2025 年中报披露的 1048 条前十大流通和非流通持有人数据，我们将持有人的资金类型进行了分类，区分了原始权益人及关联方、券商自营、券商资管、保险资金、保险资管、产业资本、个人、信托计划、信托自营、私募基金、基金专户、银行理财、不良资产管理公司、期货、其他共 15 种资金类型，在此基础上，我们进一步计算了每类持有人、每家投资机构的持仓市值和流通市值（2025 年 6 月 30 日），以及对委托账户的实际投资人进行穿透。从 25 年中报最新持仓数据来看，原始权益人及关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托计划、私募基金、券商资管等是公募 REITs 主要机构持有人。

　　机构集中度持续提升

　　整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，25 年中报披露的持有人户数相较 24 年年报平均下降 25.8%，户均持有份额增加 5.89%，机构投资者占比持续上升。据 25 年中报，机构投资者占比创历史新高，达 97.21%，机构投资者占比已连续 2 年提升，个人投资者占比2.79%。仅有 3 只公募 REITs 的个人投资者占比超过 10%，其中超过 10%的有中航首钢绿能（17.26%）、富国首创水务（15.96%）、建信中关村（11.21%）。对比 24 年年报，28 只REITs 机构投资者占比提升，22 只REITs机构占比下滑。分行业来看，除市政环保类机构投资者占比低于 90%以外，其他各行业基本都在 95%及以上，消费、保租房、能源机构投资者占比高达 98%以上。

　　

　　从 25 年中报披露的前十大机构持有人数据来看，原始权益人及关联方的配置占比较大，占总市值的 36.89%；其次，券商自营为配置 REITs 的绝对机构主力，占比 15.55%；保险资金和产业资本次之，分别占比 6.53%和 4.15%，其余各类机构配置比例均低于 2%，私募基金、信托计划、券商资管配置比例均在 1.5%左右；基金专户、信托自营、保险资管再次之，占比 0.5%-1%之间，其余还有少量银行理财、不良资产管理公司和期货。相较 24 年年报，券商自营继续进行了较大规模增持，占比增加 1.64pct，其余机构占比多数下降，其中原始权益人及关联方占比下降 2.65pct，保险资金、产业资本、信托计划、私募基金占比下滑或达到 0.6pct。

　　

　　流通盘中，券商自营是第一大流通盘机构投资者，占比 23.76%远超其他机构，券商自营交易较为灵活，对于二级市场价格影响较大；其次是保险资金，占比为 9.79%，再次为原始权益人、个人和产业资本，占比分别为 5.60%、5.43%和 5.03%。无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大持有人，且规模占比边际均提升。流通盘中产业资本规模也有提升，保险资金、券商资管、信托计划、私募基金占比下滑超过 0.5pct。

　　

　　从总持仓市值占比看机构投资偏好，经营权类原始权益人及关联方配置比例均在 60%以上，其他机构配置较少，产权类原始权益人及关联方配置比例有明显下降，处于 39%-55%之间不等。券商自营对各类底层资产配置相对均匀，持仓比例均在 20%左右，投资相对分散，于券商而言，其一券商有做市需求，其二券商多部门参与 REITs 发行也便于自营一级认购，另外 OCI 会计计量与非权益基金监管均利好券商配置 REITs。消费、仓储物流和保租房是保险资金的三大重仓行业，配置平均占比分别为 15.5%、14.1%和 10.4%，但保险资金对于经营权和产业园区持仓在 4-7%之间。产业资本偏好产业园、仓储物流、消费，投资具有针对性，仅对于个别 REIT 配置比例较高，如易方达广开产园 REIT、中金印力消费 REIT、中航首钢绿能 REIT、华夏和达高科 REIT，配置占比分别为 43.70%、31.24%、20.00%、20.00%。信托计划偏好消费、仓储、产业园区，配置占比均为 3.5%左右，但对能源和市政环保配置极低，配置相对不够均衡。私募基金更加偏好仓储和产业园，配置比例在 4%以上，其次是保租房。券商资管相对偏好市政环保、仓储物流、高速公路类 REITs，配置比例超过 2%。公募基金或专户对能源配置比例较高达 2.6%。保险资管更偏好仓储、保租房和市政环保，信托自营主要配置消费、保租房和仓储。

　　流通盘中，相比于所有份额，机构持仓特征基本一致，主要有以下几点不同：1、原始权益人及关联方在流通份额中主要是限售期 3 年已解禁得份额，主要是高速和产业园区；2、产业资本持有消费 REITs 比例显著提升；3、券商资管持有仓储物流比例提升；4、信托计划持有产业园区流通份额大幅下降；5、信托自营持有保租房比例提升较多

　　

　　

　　

　　持有人结构变迁：券商自营增持风险资产，保险资金则更为谨慎

　　对比 2025 年中报和 2024 年年报持有人数据，有如下特点：

　　1、券商自营活跃性显著提升，但对各类资产增配偏好分化，对产业园、仓储物流此类风险资产增持较多，而对市政环保的配置比例则明显下降。

　　2、保险资金追求稳定性和绝对收益，高分红稳健资产对保险资金具有持续吸引力，对基本面判断相对谨慎，整体上对市政环保和能源板块小幅增持，而对仓储物流、产业园等基本面有所承压的板块进行了减持。

　　3、产业资本涉及产融结合，但上半年除对能源板块的配置占比稍有增长外，其余各板块均有所下降。

　　4、券商资管、基金专户、保险资管对 REITs 的配置有减少，或与 REITs 过去一年累积涨幅较高，部分委托人卖出兑现收益有关。

　　5、产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为有所差异，或反映其对基本面修复预期的不同，私募基金增持产业园，减持仓储物流，信托计划则增持产业园、仓储物流，保险资金对这两类资产均进行了减持。

　　

　　券商自营整体增配较大，尤其是对产业园、仓储增持较多，分别增配 8.37pct 和 6.33pct 。保险资金增持市政环保和能源，分别为 1.33pct 和 1.16pct，大幅减持仓储物流 4.00pct。产业资本对能源增持 0.37pct。信托计划增持仓储物流 2.56pct，减持消费 2.45pct。私募基金增持消费、产业园，分别为 0.25pct 和 0.32pct，减持保租房 1.21pct，减持高速 1.66pct。券商资管减持仓储物流 3.80pct、增持市政环保 2.13pct。基金专户减消费 1.52pct。

　　市场玩家主要是哪些机构？

　　券商自营类投资人继续增加，国泰海通、中信证券、中信建投持仓市值领先，在 30 亿元以上，其次是东方证券、中金公司、广发证券、国信证券，持仓市值在 15-30 亿元之间,多数券商自营进行增持，其中申万宏源、国盛、国投、中泰、东方、万联、德邦、招商、平安 9家持仓规模增长一倍以上。2025 年中报券商自营投资人总数由 40 家增长至 43 家，相较于2024 年末报告，华福证券、信达证券、西部证券、方正证券、国新证券、西南证券和中邮证券等新亮相 2025 年中报，而粤开证券、太平洋证券、国都证券则退出前十大持有人名单。国泰海通上半年继续大规模布局公募 REITs，总持仓规模 54.44 亿元，25 中报以自营形式出现在 43 个项目的前十大持有人中，其中九个项目为流通和非流通均出现，资产类型覆盖全板块的各主要 REITs；中信证券主要增配保租房和能源。

　　保险资金投资人持仓市值多数增加，中国人寿、泰康人寿、新华人寿是前三大持有人，持仓规模超过 10 亿元，平安财险、大家人寿、紫金财险 3 家持仓规模增长一倍以上。2025年中报前十大持仓披露机构数为 29 家，相较 2024 年报减少三家，国寿系、泰康系、平安系、太平洋系、人保系、大家系、太平系均积极布局 REITs。平安健康、中国农再和东吴人寿新增亮相，且持仓市值超过 1.0 亿元，中英人寿、国寿不动产投、大家投控等退出前十大持有人名单。中国人寿、泰康人寿、新华人寿、平安人寿、紫金财险为前五大保险资金投资人，持仓规模超过 9 亿元，同方人寿、利安人寿、长城人寿、太平洋人寿持仓规模在 5-9亿元之间。

　　

　　

　　保险资管持仓规模整体呈现下滑趋势，国寿资管、中再资管、大家资管持仓规模有所下滑，光大永明资管、新华资管、长城财富资管边际提升较多。

　　

　　更多信托机构参与 REITs 投资，信托自营中，主要有陆家嘴国际、对外经贸信托、建元信托、上海国际信托 4 家，均增持，其中陆家嘴国际信托增持幅度为 251.03%，规模达 4.51亿元，对外经贸信托紧随其后，持仓为 4.17 亿元。信托计划产品中，云南国际、陕西国际、华能贵诚信托、西藏信托持仓超过 4 亿元，西藏信托、云南信托、紫金信托作为首次亮相机构进入信托计划前十榜单，增持超过 1 倍的机构为华能贵诚信托和华鑫国际信托，分别为 180.21%和 164.40%，而广东粤财信托减持较大，减持比例达 86.65%。

　　私募基金投资偏好明显，仅对某一类别或项目配置比例较高。金锝、国寿瑞驰、盛石、新华日报基金、朗和、深圳明湾科创规模靠前，持仓在 2-6 亿元之间。相较于 2024 年年报，金锝上半年持仓更集中于产业园类，除中航易商仓储物流 REIT 外，其余持仓均为产业园REITs；兴业国信相较 2024 年报，增持 169.86%，当前持仓市值为 1.48 亿元，大幅增长主要系作为易方达华为市场 REIT 战配。合晟持仓市值大幅下降,相较于 2024 年年报持有的12 只 REITs，2025 年中报仅剩易方达深高速 REIT、红土创新盐田港 REIT、汇添富九州通医药仓储物流 REIT 仍作为前十大投资者持有。

　　券商资管中，华金证券资管持仓市值遥遥领先，持仓规模超 17 亿元，减持 37.34%，资金主要来自于横琴人寿、国任财险和东吴人寿三家机构，其次是中信证券资管，持仓规模 2.95亿元，其余券商资管规模在 2 亿元以下，东方证券资管首次出现。中信证券资管 2025 上半年持仓规模较 2024 年末增长 166.18%，主要增配市政环保类；华泰资管增持 110.40%，主要增持苏州恒泰保租房 REIT，中金公司资管主要减持国泰君安城投宽庭保租房 REIT。

　　公募基金或子公司专户中，专户资金多数来自于银行理财和保险资金，华夏基金、兴瀚资管、嘉实基金、英大基金持仓规模在 1.5 亿元以上，华夏基金增速最大，增速达 126.31%，大幅领先同业，增长主要系作为国民养老的基金专户对华夏北京保障房 REIT 进行追加投资，以及对汇添富上海地产租赁住房 REIT、华安外高桥 REIT 等新增投资所致。

　　

　　

　　银行理财、保险资金等机构的委外投资也是其配置公募REITs的重要途径。穿透看25年中报披露的前十大持有人数据，25年中报数据显示有8家保险机构进行间接配置，其中横琴人寿累计持仓规模超9.9亿元，与24年报的10.59亿元基本持平，财信吉祥人寿、国民养老和东吴人寿规模均超2亿元，且增速较高，增持比例分别为134.89%、364.59%和1457.58%。财信吉祥人寿主要通过中信证券资管对中航首钢绿能REIT、国泰君安济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT进行增持；国民养老仍然通过华夏基金专户投资，主要增持保障房和仓储物流类REITs；东吴人寿则是通过华金证券资管对中金厦门安居REIT、广发成都高投产业园REIT等进行增持。

　　

　　其他资金：FOF 配置意愿提升，持仓规模及数量环比上升

　　25 年中报前十大持有人中并未出现 FOF 资金，我们统计了 25Q2FOF 季报中披露的持仓情况，市场扩容与品类丰富提升公募 FOF 基金对 REITs 的配置意愿。持仓市值上，截至25Q2，公募 FOF 基金 REITs 持仓公允价值达 1.96 亿元，环比增加 81.47%，同比增加167.98%。产品数量上，截至 25Q2，共有 48 只公募 FOF 基金产品持有 REITs，环比增加23.08%，同比增加 6.67%。

　　FOF 资金属于交易较为灵活的一类资金，Q3 权益市场风险偏好提升，预计 Q3FOF 持仓REITs 规模或受到股市分流影响，边际可能有所下滑。

　　

　　25Q2 多数公募 FOF 产品 REITs 持仓规模环比提升。截至 2025Q2，富国、南方、招商及中欧等基金旗下 FOF 产品持有 REITs 市值增幅显著，分别为 493.75%、319.05%、111.83%及 93.26%；仅易方达、华夏持仓规模分别下滑 78.34%及 46.62%。25Q2，泰康、华安、海富通及建信基金 FOF 产品建仓 REITs，持仓市值分别为 1572 万元、1322 万元、177 万元及 51 万元。

　　公募 FOF 持仓机构集中，中欧基金 REITs 持仓市占率过半。截至 2025Q2，中欧基金 FOF产品持仓规模达 1.03 亿元，占市场总规模 52.70%；之后依次为汇添富、招商、泰康等，市占率分别为 12.50%、12.10%及 8.00%。

　　

　　按市值来看，公募 FOF 持仓 REITs 集中于高速、仓储、产业园。截至 2025Q2，高速、仓储、产业园行业 REITs 持仓公允价值分别为 7097 万元、3406 万元及 3159 万元，占比分别为 38.73%、18.59%以及 17.24%，合计占比超过七成。环比来看，仓储物流与产业园区增幅显著，分别为 121.89%和 170.23%。个券来看，华夏中国交建 REIT、中金普洛斯 REIT及中金安徽交控 REIT 持仓市值最高，分别为 4242 万元、2587 万元及 2570 万元，合计占比近三成。

　　

　　

　　按持仓份额来看，公募 FOF 持仓 REITs 集中于产业园、仓储、高速。截至 2025Q2，产业园、仓储、高速行业 REITs 持仓公允份额分别为 1720 万份、755 万份及 576 万份，占比分别为 49.65%、21.79%、16.63%，合计占比近九成。个券来看，中金普洛斯 REIT、华夏合肥高新 REIT 及博时蛇口产园 REIT 持仓份额最多，分别为 607 万份、401 万份及 376万份，合计占比近四成。

　　

　　

　　机构风险偏好与投资约束

　　券商自营：交易灵活，OCI 计量，REITs 具备非权益类基金属性

　　券商自营资金凭借负债端的稳定优势，公募 REITs 一二级市场参与均较多，交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，分红计入投资收益，公允价值变动计入其他综合收益，可以平滑二级市场价格波动对于利润表的影响。同时考核方式上，部分机构重点考核利润表，一定程度上忽略资产负债表变化，受益于此类考核方式，该类机构更追求高分红资产，如高速、能源等分红较高的 REITs 可作为底仓配置，对于基本面的敏感性下降。

　　做市团队同样使用券商自有资金，但其目标是为市场提供流动性，有连续双边报价义务，各只公募 REITs 均有至少一家指定做市商，交易所也会定期对做市商进行综合考评，交易量、价差和参与率是考核的重要指标。

　　投资管理上，2023 年 11 月 3 日，中国证监会发布关于就《证券公司风险控制指标计算标准规定（修订稿）》公开征求意见的通知，此次征求意见稿明确了公募 REITs 为非权益类基金中的一类：一是在证券公司做市账户中持有的公募 REITs 的市场风险资本准备按计算标准的 90%计算；二是因公募 REITs 产品发行需要，担任相关资产支持证券管理人的，相关产品存续规模无需计算特定风险资本准备；三是公募 REITs 在证券公司流动性覆盖率计算中的折算率为 10%（与高等级信用债、债券基金相同）。2024 年 9 月 20 日，证监会修订发布《证券公司风险控制指标计算标准规定》，自营持仓部分需按非权益类基金的标准计算各类风险控制指标。

　　保险资金：长期配置为主，REITs 具备权益和不动产属性

　　根据银保监会 2021 年 11 月 17 日发布的《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险集团（控股）公司和保险公司自行投资基础设施基金的，应当具备不动产投资管理能力，且最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于80 分，上季度末综合偿付能力充足率不得低于 150%。具备不动产投资管理能力的机构主要通过直投的方式投资公募 REITs，中小保险机构（不具备不动产投资管理能力的或者投研能力相对较弱的）多通过委外的方式投资公募 REITs，多委托给券商资管或公募基金专户。

　　保险投资资金可分为机构自有资金、人身险和财产险，人身险又可细分为传统险、分红险、万能险、投资连结保险等产品：1）传统型的特征是固定收益，即提前明确未来的现金流支付规则，保本保息，类似债务利息；2）万能型含有最低保证利率。总收益由保证+非保证部分构成，投保人可以灵活调整额度并提取部分现金；3）分红型亦由保证+非保证构成，但区别于万能型的地方在于保费进入公司公共业务池（万能型是客户独立账户），具备独特的投资平滑机制；4）投资连结险（简称投连险）的特征是自负盈亏，客户可自行选择投资资产类别并自负盈亏。

　　保险资金主要来源为保费收入及累计盈利，具有期限长、规模大、来源稳定等特性，与基础设施项目融资需求天然契合，同时投资有最低收益要求，对利率具有较强的敏感性，收益率需要覆盖保单的预定利率水平，因此追求投资的绝对回报和安全性。保险资金体量较大，重点参与 REITs 一级市场，通过战略配售或网下的方式参与打新，二级市场交易也存在，但是交易量较小，仍以长期配置为主。

　　保险资管产品：除自行投资外，满足条件的保险资产管理公司也可以使用受托管理保险资金或通过保险资管产品投资 REITs。具体条件为公司具备债权投资计划产品管理能力，且最近一年监管评级结果不得低于 C 类。穿透看，保险资管产品是银行理财资金布局 REITs 的重要通道。

　　投资管理上，保险集团（控股）公司和保险公司投资的基础设施基金及投资于基础设施基金比例不低于 80%的资产管理产品，应当纳入不动产类资产投资比例管理。2023 年 9 月10 日，金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，引导保险公司支持资本市场平稳健康发展，调降了部分权益投资的风险因子，公开募集基础设施证券投资基金（REITs）中未穿透的，风险因子从 0.6 调整为 0.5，风险因子占用仍相对较高。同时，保险公司应加强投资收益长期考核，在偿付能力季度报告摘要中公开披露近三年平均的投资收益率和综合投资收益率。目前多数保险机构可用 FVOCI 计量公募 REITs，分红计入投资收益，公允价值变动计入其他综合收益，但是由于保险公司需要披露综合投资收益率指标，因此以收盘价考核方式为主，考核上仍较关注二级市场价格波动。

　　公募基金

　　公募基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和基金自有资金。穿透来看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险委托。

　　FOF 必须将 80%以上的基金资产投资于其他基金份额，分为普通 FOF 和养老 FOF，前者看重灵活的资产配置和短期收益表现，后者则专注于长期稳健增值。根据法规规定和基金合同约定，普通 FOF 基金投资其他基金时，被投资基金的运作期限应当不少于 1 年，基金净资产应当不低于 1 亿元；养老 FOF 基金投资其他基金时，被投资基金的运作期限应当不少于 2 年，基金净资产应当不低于 2 亿元。持仓市值上，截至 25Q2，公募 FOF 基金 REITs持仓公允价值达 1.96 亿元，共有 48 只公募 FOF 基金产品持有 REITs，整体投资进展相对缓慢，且 FOF 资金相对灵活。

　　私募基金：操作灵活，追求绝对回报

　　私募基金主要盈利模式为收取管理费，投资范围广泛，追求绝对回报，注重资本利得收入，操作灵活，对短期回报要求较高，实际配置情况和 REITs 市场表现关联度高，23 年上半年市场跌幅较大，多只私募基金开始进入 REITs 市场，更偏好低估值和高分红产品。

　　私募基金管理人申请注册为基础设施基金网下投资者，还应当符合：私募基金管理人管理的在中国证券投资基金业协会备案的产品总规模最近两个季度均为 10 亿元（含）以上，且近三年管理的产品中至少有一只存续期两年（含）以上的产品；申请注册的私募基金产品规模应为 6,000 万元（含）以上、已在中国证券投资基金业协会完成备案，且委托第三方托管人独立托管基金资产。

　　银行理财：“固收+”产品为主，优化组合风险收益

　　24 年以来，信托和银行理财投资 REITs 规模显著提升，对于 24 年新上市的消费类投资比例较高。信托机构既有自有资金又有信托计划产品参与公募 REITs 市场，穿透看，信托计划委托人以银行理财为主。银行理财主要通过委外方式配置 REITs。由于理财产品数量众多，资金来源相对分散，为简化投资流程，理财多成立专门资管计划集中申购，投资相对分散，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的进行公募REITs 投资。

　　产业资本

　　产业资本可通过 REITs 实现产融结合、更好进行产业布局和资源整合，同时公募 REITs 也可为产业资本提供稳定回报并共享资产增值。与其他类型机构投资者不同，产业资本投资具有针对性，一般仅对个别 REIT 配置比例较高，主要系集团内部或国资旗下的资源协调或支持。

　　券商资管

　　券商资管主要分为集合资管计划和单一资管计划两类。穿透看，券商资管产品委托方以保险资金、银行理财和高净值个人为主，业绩上既有相对收益要求，又有绝对收益要求。

　　后续行情怎么看？

　　25 年 6 月底以来，REITs 市场受前期累积涨幅偏高、股市上涨分流资金、债券收益率上行、基本面承压、年中兑现收益等因素影响，REITs 回调，股债跷跷板效应对债市影响明显，近日 REITs 市场与债市的相关性明显提升。

　　

　　我们在 2024 年 10 月 11 日发布的《公募 REITs 的价格运行特征》中提到，项目基本面预期、基准利率、供求与机构行为等是影响价格走势的因素。基本面预期和基准利率是关键，机构行为、供求、流动性起到辅助效果。往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，中长期看，低利率环境下，REITs 配置价值仍存。经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本轮跌幅较大的择优配置。

　　

　　风险提示

　　1） 数据统计偏差。本文统计持有人结构采用基金中报或年报中前十大持有人数据，并非全部持有人明细，数据与实际情况可能存在偏差。机构所属类型为手动分类，可能存在统计偏误。

　　2） 公募 REITs 运营风险。REITs 收益来自底层资产所产生的现金流，鉴于 REITs 存续期较长，业务持续性、基金管理人及项目管理人运营能力等要素均会产生运营风险。